柬埔寨金邊住宅大樓從2015開始到現在，如同雨后春筍強勢增長，而在商業地產方面屬于企業投資項目的，外國投資者能夠以個人進行投資的項目卻是稀缺。在建項目公寓住宅類項目預計2022年達到1000棟竣工，而寫字樓卻僅僅增加4個項目竣工。下面我們一起來回顧下2018年柬埔寨金邊商業地產發展趨勢!

商用不動產與公寓住宅市場的剛需支撐不同，商用不動產市場能反應「城市的全球企業投資信心指數」、「城市產業周期循環」、以及「城市消費市場的成長指標」。

根據萊彷(Knight Frank)最新的研究報告指出，由于外國直接投資的涌入(FDI)與柬埔寨的跨國公司(MNCs)尋求擴大經營，促使金邊需要興建大量的A級和B級辦公樓。加上金邊高端公寓市場的銷售量與銷售速度趨緩，以及寫字樓項目可讓業主能更彈性的運營，不少地產開發商已轉向開發建造一流的辦公大樓與空間，因此預估至2020年底辦公空間會比現在的存量增加46%。

綜觀金邊市，現在大多數寫字樓仍然是以C級寫字樓和B級寫字樓為主，其中C級樓占總供應量的51%，而B級寫字樓與A級寫字樓分別占35%，及14%。預計2021年底A級與B級的寫字樓的占有率才能從現在的51%提高至72%。因此，高端寫字樓的的開發目前仍僅處于增溫階段。

金邊寫字樓在產權結構主要有兩項型態，分別為中央控股(集中式產權)及分層產權或部分所有產權。安達大廈、交易廣場、加華大廈只租不售，是屬于前者。分層產權則是指單位分別由不同的業主個別持有，可租可售。預估2019年的新投入市場運營的寫字樓，其中有40%是屬于中央控股，寫字樓分層或按部分所有權將成為主流趨勢。目前分層產權的單位售價由B級的一平米2000美元至A級寫字樓的4500美元。

商用不動產投資屬于長線投資，因此地段、運營商、及租金的考慮更是重中之重，不論是興建中的寫字樓開發項目以及2019年投產的新寫字樓將壓縮老舊的B級與C級寫字樓的生存空間。目前金邊大型的開發商除地點選擇外，在建筑設計、設備、軟件與高規格客戶服務規劃等，都以香港、上海、新加坡等亞洲金融中心的城市CBD商務綜合體寫字樓為基準，集交通、經濟、娛樂休閑于一體，導入智能辦公科技、互聯網的商務空間管理模式以及綠色生態概念，滿足國際化辦公的大部分基礎需求，吸引國際大型企業集團入駐，以迎來金邊產業發展與轉型的全新機遇。

根據CBRE最新市場調查報告，2018年Q3 A級寫字樓的平均租金持續成長至28~40美元一平米，而B級與C級辦公室平均租金則小降4%。預估2019年A級寫字樓租金會持續成長，并且會拉大與B級及C級寫字樓租金的差距。與金邊市高檔住宅單位的平均租金為22美元每平方米相比較，租金回報率更符合長線投資效益。

金邊市寫字樓的開發目前主要在俄羅斯大道以南沿莫尼旺大道兩旁、至NAGA娛樂城周邊、以及鉆石島，由原有的中央CBD區(Daun Penh區)發展至NAGA金融商業特區(Chamkarmon區)。而NAGA金融商業特區的寫字樓開發較為集中及現代化，且本區鄰近三江四水，基于獨特的地理環境條件，多數開發商努力將本區打造成上海陸家嘴、香港上環、美國曼哈頓、韓國江南區。如果政府的都市發展政策與交通基礎建設同時配合，本區的繁榮景象指日可待。

2019柬埔寨金邊房地產背后投資機遇

如果你實際到金邊生活一段時間你就會發覺這里有兩個現象特別引人注意：1、外國人多2、“土”多。

金邊地域不大，但大街上很多地方都是熱火朝天的施工場地。這里實在是太缺少現代化的公寓了，整個金邊可以說就是一塊大工地。

據當地一位華裔建筑商介紹，在柬埔寨傳統建筑中，居民均以“接地氣”的別墅、吊樓為主，包括酒店建筑都在三樓以下。此前，包括金邊在內，民房基本見不到三層或三層以上的。

隨著柬埔寨近年的發展，大量的外來投資者涌入，建筑業得到了飛速發展，五層以上的住宅樓宇已成為時尚。

到今年年底，金邊將建成的公寓數量是2.5-2.8萬套，而金邊的常住外國人就有30萬人，也就是說金邊公寓的數量連老外都滿足不了，更何況是柬埔寨當地人了。

有了如此旺盛的需求，金邊的租金回報率高也就不足為奇了。根據一項調查顯示，金邊房產租金的回報率高達6.93%，位列全球城市租金回報的第四位，秒殺國內一線城市。

柬埔寨市中心核 心區域的一套公寓，即使裝修比較一般，面積也不是很大，出租的價格也能達到每個月1500美金，也就是說月租將近1萬塊錢人民幣。

過去幾年金邊房價每年都以15%的速度遞增，而金邊租金回報率高達6%到10%。投資金邊房有雙重收益，回報都不低。

除了房地產也外，柬埔寨投資還有三大產業，農業、旅游、建筑業，這三大行業都很大的潛力可以發展。

千萬不要小瞧了柬埔寨的農業，比如柬埔寨大米。

柬埔寨大米在2012年、2013年、2014年及2018年的世界大米會議上，曾4次奪得桂冠，被授予‘世界最好大米'稱號。我們熟悉的泰國香米，其實很多也是來柬埔寨收大米去包裝貼牌后出口到國內的。

2014年柬埔寨有10萬噸出口中國的配額，2016年上升到20萬噸，今天已經提升到30萬噸。不僅是大米，還有香蕉、木薯等農產品都會進入中國，有了中國市場，未來柬埔寨的農業是不是就有更多的發展動力!

其次就是旅游和建筑業，為什么要將兩個行業放在一起說呢?

據柬埔寨旅游部公布的數據報告顯示，2018年上半年，柬埔寨共接待300萬1660人次的外國游客，比2017年上半年的266萬2679人次外國游客同比增長12.7%。為了滿足不斷增長的旅客的需求，柬埔寨到2030年全國需新增10萬間客房的酒店(其中4星級和5星級酒店占60%，相當于約6萬間客房)。

什么制約了柬埔寨旅游酒店？

以西港為例，曾經是背包客的天堂，如今到處都在新建酒店，而僅西哈努克省就需要約3萬間客房(其中星級酒店客房約2萬間)，兩者將是相互促進，共同發展。

柬埔寨房地產最直接的動力當然還是來自于柬埔寨人口紅利。

目前柬埔寨人口增長率為2.5%，人口紅利平均年齡為27歲，這正值結婚、生子的最佳年齡，未來房地產剛性需求市場極大。據柬國土規劃和建設部統計顯示，每天僅全國建筑行業就為國人創造了約22萬個崗位，建筑業已成為推動國家經濟發展的重要經濟支柱之一。

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