據(jù)柬埔寨國土規(guī)劃和建設部的報告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個項目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為了柬埔寨房地產(chǎn)的最大投資方。

柬埔寨成中國房企新的投資熱土

從2016年開始，大量中資的到來，徹底改變了柬埔寨的房地產(chǎn)市場。也是從那一年開始，柬埔寨首相洪森不斷會見來自中國的房地產(chǎn)開發(fā)商。

2016年5月26日，碧桂園創(chuàng)始人楊國強在柬埔寨和平大廈見到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國強當時對洪森說，碧桂園正在新加坡旁的馬來西亞依斯干達特區(qū)建設一座生態(tài)智慧城市，是中國民企最大海外投資項目，碧桂園有意在柬埔寨投資開發(fā)類似的項目。

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產(chǎn)行政總裁張力對洪森說，在未來3到5年里，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計劃在金邊市和西哈努克省投資建設六星級大酒店。

洪森會見完張力的16天后，他又會見了綠地集團董事長、總裁張玉良，會談中張玉良說，綠地下屬酒店集團在兩個多月前已進入金邊發(fā)展，目前已初步確立了教育產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、金融合作、基礎設施建設及旅游度假產(chǎn)業(yè)等意向投資項目。

這三家拜會洪森的開發(fā)商代表，恰好也是在2012年至2016年間在馬來西亞新山市投資項目最早的一批中國房企。他們曾帶動國內(nèi)房企在馬來西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國內(nèi)投資客去馬來西亞買房。

與當初大手筆投資馬來西亞相似，這些開發(fā)商看重的也是金邊的投資前景。而被中國一線城市置業(yè)的高門檻攔下的一大批人，他們的投資意愿和需求在東南亞洶涌噴薄。

除了總價低，開發(fā)商和投資客們還堅信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠萬里來開發(fā)和購置一套房產(chǎn)。比如在金邊項目最多的中國開發(fā)商富力打出的廣告語：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來西亞開發(fā)時，他們喊出的口號也是投資下一個深圳。

2017年，柬埔寨全國GDP為209億美元，僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據(jù)IMF數(shù)據(jù)，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上一個問號。

未來需要等待，現(xiàn)實已經(jīng)能吸引一部分人。金邊項目現(xiàn)場的銷售負責人最常用的一句話是，“柬埔寨是美元資產(chǎn)國，無外匯管制，非CRS征稅國，博 彩業(yè)合法，它的整個開放的政策，比香港和澳門加起來還要好。”

這不僅是吸引投資者遠道而來買房的原因，也是中資房企看重這個市場的重要因素，投資環(huán)境寬松，美元資產(chǎn)還能保證他們海外投資的價值。

金邊也確實存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機，因此包括中資在內(nèi)的外資開發(fā)商受到了當?shù)卣臍g迎。

在近幾年經(jīng)濟發(fā)展過程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預計到2030年金邊的人口將再增長50%。當?shù)卣浪悖磥?3年當?shù)貙⒂?0萬套房屋的需求，這也將是中資開發(fā)商大展身手的好機會。

中國房企投資柬埔寨的風險與顧慮

與海外置業(yè)的購房者在希望收獲高回報的同時又有著種種擔憂一樣，這些把資金砸到異國他鄉(xiāng)房地產(chǎn)項目的中國開發(fā)商們，也有著種種焦慮，即政治環(huán)境、政策、法律、規(guī)則的變化。

之前在馬來西亞，碧桂園、富力等開發(fā)商已經(jīng)體會過這些變動帶來的壓力。自2017年初國內(nèi)加強外匯管制后，中國人海外大筆投資買房已經(jīng)受到限制，不會在像以前那般便捷。同時2018年初馬來西亞新首相上臺后，一些政策調整和言論，也讓中國開發(fā)商的生意變得更加艱難。

為了盡量規(guī)避這類風險，中國開發(fā)商在柬埔寨簽約、投資、開業(yè)的種種場合，少不了一類人的身影，他們或作為中間人，或成為合作方，或者僅僅是去站臺。

這個群體是柬籍華商，他們在柬埔寨的社會經(jīng)濟各領域舉足輕重，領軍人物都擁有“勛爵”的頭銜。比如洪森會見張力時，旁邊就有柬埔寨王家集團的老板陳豐明陪同，陳豐明就有“勛爵”頭銜，有著華人和高棉人血統(tǒng)，他是柬埔寨首富，與政府保持密切關系。

張力在見到洪森之前，就已經(jīng)先與陳豐明的王家集團達成了合作伙伴關系。當?shù)毓賳T與華商勛爵蒞臨項目以示支持，幾乎成了業(yè)內(nèi)的一項規(guī)則。

盡管中資地產(chǎn)項目的到來，極大地帶動了當?shù)氐幕A設施建設以及消費、就業(yè)，但爭議也同時存在。

來自北上廣深以及香港的航班，不斷帶來中國游客考察團，經(jīng)過樓盤項目營銷方的統(tǒng)一帶領，這些拿著落地簽，剛剛在柬埔寨待了一兩天的游客，買下了大部分金邊本地人可能一輩子也無法企及的新房子。

自2015年起，金邊的商品房房價以每年15%的增幅大幅上漲，遠遠超過了當?shù)仄胀ㄈ说馁徺I力，目前金邊市區(qū)樓盤價格已達2000美元—3500美元/平方米，但普通工薪階層的月薪僅在300-600美元區(qū)間。對于房價快速上漲，金邊普通老百姓也是有苦難言。

一名當?shù)刂蟹綐I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞記者，中國開發(fā)商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

房子是給誰造的，應該賣給誰?這種爭議似曾相識，在中國投資客炒火了馬來西亞樓市后，類似話題也曾發(fā)酵。

由于有前車之鑒，在柬埔寨這個看似日益升溫的市場，來自中國的開發(fā)商們，或許和中國投資客一樣，在爭取高收益的同時，也正面臨著諸多的未知。

風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。