猜猜去年哪個(gè)城市的房價(jià)漲幅高居全球之首?是柬埔寨的首都金邊。在剛剛過去的2018年，金邊房價(jià)上漲了17%。

過去幾年，泰國一直是國人在東南亞買房的首選之地，但是隨著泰國樓市泡沫越來越大，更多的人開始轉(zhuǎn)移到柬埔寨的金邊。對于金邊樓市，最鼓蕩人心的一個(gè)說法就是，今天的金邊，就是30年前的深圳，20年前的上海。

去柬埔寨買房靠譜嗎

金邊樓市之所以吸引了越來越多人的關(guān)注，主要在于柬埔寨的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，使人們隱約看到了又一個(gè)即將崛起的“亞洲小龍”，過去20多年來，柬埔寨的GDP保持了超過7%的增速。即使在當(dāng)前中國等諸多經(jīng)濟(jì)體減速之際，柬埔寨去年的經(jīng)濟(jì)還是創(chuàng)出了近6年新高。

經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長也顯著改善了當(dāng)?shù)厝说氖杖耄L期以來，柬埔寨一直是全球最窮的國家之一，到了2016年，世界銀行宣布柬埔寨脫離最不發(fā)達(dá)國家行列，成為中等偏下收入國家。按照去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，柬埔寨的GDP達(dá)到了222億美元，人均GDP 大概1400美元。

對比一下中國的成長路徑，1998年以前，中國還一直處于低收入國家行列，在隨后20年時(shí)間里，中國從低收入國家成長為中等偏下收入國家，然后成為中等偏上收入國家，距離高收入國家只有一步之遙，人均GDP從不足1000美元到現(xiàn)在接近人均1萬美元。在這個(gè)過程中，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也是飛速上漲。

如果柬埔寨能夠復(fù)制中國的成長路徑，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也有可能復(fù)制中國樓市的奇跡，也正因?yàn)槿绱?，才有了“今天的金邊?0年前的上海”之說。一些敏感的投資者率先從中看到了機(jī)會，希望能夠在金邊復(fù)制當(dāng)年中國樓市的財(cái)富奇跡。

不過，中國經(jīng)濟(jì)是因?yàn)槌掷m(xù)高速增長了40年，才能夠成長為今天的體量，對于任何一個(gè)國家而言，復(fù)制這樣的奇跡并不容易。而且中國經(jīng)濟(jì)的整體規(guī)模和柬埔寨也不是一個(gè)量級，因此，簡單以經(jīng)濟(jì)增速來判斷柬埔寨的樓市會復(fù)制中國的奇跡，多少還是含有一些蠱惑人心的廣告意味。

雖然柬埔寨的經(jīng)濟(jì)從上世紀(jì)90年代就開始起飛，但是房地產(chǎn)市場并沒有同步發(fā)展，作為柬埔寨的首都，金邊的樓市從2010年才開始真正起步。這一年，柬埔寨通過了《外國人持有產(chǎn)權(quán)法案》，首次允許外國人持有柬埔寨房產(chǎn)，按照該法案規(guī)定，外國人不能擁有柬埔寨的土地產(chǎn)權(quán)，但是除了高層建筑的第一層，外國人可以擁有從第二層往上的房屋產(chǎn)權(quán)。該法案出臺之后，以中日韓為主的大批外國買家開始進(jìn)入金邊樓市，2015年以來，金邊房價(jià)大概每年保持15%以上的漲幅。

除了房價(jià)持續(xù)上漲，金邊的房租回報(bào)率也相當(dāng)不錯，由于大量外籍人士長期居住金邊，而金邊的高檔公寓樓供不應(yīng)求，因此金邊樓市的租金回報(bào)率大概保持在8%左右，和我國很多一線城市不到2%的租金回報(bào)率相比，還是具有很大的優(yōu)勢。

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)震蕩，主要經(jīng)濟(jì)體增速明顯放緩的背景下，能夠帶來高投資回報(bào)率的，只有那些發(fā)展中的新興經(jīng)濟(jì)體。不過，投資這些小規(guī)模的新興經(jīng)濟(jì)體，不能只關(guān)注經(jīng)濟(jì)上的高增長，當(dāng)?shù)卣质欠穹€(wěn)定是一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

對于很多小規(guī)模經(jīng)濟(jì)體，通常而言，如果政局穩(wěn)定，只要經(jīng)濟(jì)政策不出現(xiàn)重大失誤，基本上都可以維持一個(gè)不錯的經(jīng)濟(jì)增速，但是，一旦政局陷入混亂，這些新興經(jīng)濟(jì)體很有可能“一夜回到解放前”，尤其對于外國投資者而言，在當(dāng)?shù)氐耐顿Y很有可能就打了水漂。

柬埔寨買房存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、開發(fā)商質(zhì)量參差不齊，因此投資者要認(rèn)真調(diào)研開發(fā)商的實(shí)力背景。橫向比較開發(fā)商的產(chǎn)品與同類型同品質(zhì)的產(chǎn)品是否存在競爭力，從而挑選到好的投資產(chǎn)品。

2、金邊城市建設(shè)還在完善中，且其土地為私有，合理建設(shè)和改進(jìn)均需要時(shí)間補(bǔ)足。

3、從柬埔寨來看，首相洪森帶領(lǐng)人民黨已經(jīng)對柬埔寨實(shí)行了30多年的統(tǒng)治，是東南亞在位時(shí)間最長的領(lǐng)導(dǎo) 人。近年來遭遇的最大一次挑戰(zhàn)是2013年的大選，當(dāng)時(shí)，柬埔寨的兩大反對黨聯(lián)合組成救國黨參選，最終獲得國會123個(gè)席位中的55個(gè)，人民黨獲得68席，人民黨僅以微弱優(yōu)勢獲勝。救國黨拒絕接受選舉結(jié)果，引發(fā)示威游行。對國外投資者而言，最擔(dān)心的無疑就是出現(xiàn)類似的政局動蕩，2013年的那一次大選，就已經(jīng)讓很多國外投資者驚出一身冷汗。

4、長期以來，歐盟一直對柬埔寨實(shí)施EBA待遇，也就是除了武器以外所有產(chǎn)品零關(guān)稅，這對提升柬埔寨的出口水平是一個(gè)相當(dāng)重要的稅收優(yōu)惠。但是今年2月13日，歐盟正式?jīng)Q定啟動撤銷對柬埔寨的EBA待遇。在今年一月份，歐盟已經(jīng)決定對柬埔寨征收大米進(jìn)口稅，此舉預(yù)計(jì)每年將給柬埔寨帶來5000萬美元的損失。

5、除了潛在的政局風(fēng)險(xiǎn)之外，從金邊樓市本身來看，最大的風(fēng)險(xiǎn)還在于房價(jià)上漲過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了本地人的收入水平。柬埔寨總體上仍然是落后國家，人均可支配收入只有1400美元左右，而金邊當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)大概在2000美元—3500美元/平米。簡單推算一下，金邊的房價(jià)收入比至少在 40倍以上，高居全球首位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北上廣以及香港等地。

當(dāng)然，房價(jià)收入比并不是一個(gè)很準(zhǔn)確的指標(biāo)，只是判斷樓市是否存在泡沫的參照系數(shù)，從中國樓市來看，房價(jià)收入比也長期處于很高的水平，但是這并沒有妨礙中國樓市價(jià)格屢創(chuàng)新高。

不過，金邊高居全球首位的房價(jià)收入比至少說明了一個(gè)事實(shí)，那就是金邊的樓市基本上和絕大部分本地人無緣，除了本地處于財(cái)富金字塔頂尖的少數(shù)人群，基本上成為外來資本的競技場。盡管對當(dāng)?shù)卮蟛糠秩艘咽翘靸r(jià)，但在很多中國炒房客眼里，金邊的房價(jià)還是相當(dāng)便宜，因此，預(yù)計(jì)還是會有不少內(nèi)地資本踴躍進(jìn)入，短期之內(nèi)仍有可能將金邊房價(jià)繼續(xù)推高。

不過，資本擊鼓傳花的要訣在于快進(jìn)快出，越早出手才越有勝算，否則，很有可能跑到異國他鄉(xiāng)被割了韭菜。即使是瘋狂的中國樓市，黃金時(shí)代也不過10幾年，對于金邊以及其他東南亞樓市，留給投資者的黃金窗口期只會更短。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。