柬埔寨金邊房價(jià)、租金的飆升其實(shí)是多種因素綜合下的結(jié)果。目前正是金邊房產(chǎn)市場的起飛階段，未來成長空間極大。再加上柬埔寨奉行100%對(duì)外開放政策，擁有美元計(jì)價(jià)、無外匯管制、不在CRS之列等優(yōu)勢(shì)，是投資金邊公寓最好的時(shí)機(jī)。柬埔寨房價(jià)多少?我們?nèi)ゼ砥艺I房吧。

柬埔寨房價(jià)多少

柬埔寨的房產(chǎn)價(jià)格自從2012年起快速飆升，幾乎每年都有10-20%的增長，部分地區(qū)房價(jià)表現(xiàn)甚至更高，尤其是首都金邊的房地產(chǎn)發(fā)展很快，房價(jià)一路飆升。

金邊正在發(fā)生一場巨變，目前核 心區(qū)域的房價(jià)以高達(dá)15%的速度增長，投資分析表明，在今后5年甚至更長時(shí)間里，金邊房產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)上漲。

柬埔寨房價(jià)情況

不同的區(qū)域房價(jià)不同在全世界都是真理。在柬埔寨，現(xiàn)在金邊和西港是柬埔寨炒的比較熱的區(qū)域，金邊不用說，柬埔寨首都，正常公寓房價(jià)在2000到2500美金/平米，美金哦!中心區(qū)域的在3000美金/平米(帶地皮的1層只能柬埔寨本地人買，外國人買不了，只能買2層以上的)位置不一樣，項(xiàng)目的品質(zhì)不一樣，價(jià)格有一定的浮動(dòng)空間。至于西港呢，屬于正在開發(fā)的旅游度假區(qū)，遠(yuǎn)觀海的房價(jià)在1500到2000美金/平米，一線臨海的海景房(就是走個(gè)50步100步的就能下水了)賣到2500到3000美金/平米。

自2012年以來，金邊房價(jià)從原來的1000美元/平漲到如今的3000到3500美元/平，年均漲幅大于15%，部分地區(qū)房價(jià)表現(xiàn)甚至高達(dá)25%的漲幅。租金方面，目前金邊公寓租金投報(bào)率保守預(yù)估約8%-10%，核 心區(qū)域投資回報(bào)率高達(dá)12%-20%。出租比例80%-95%，持有時(shí)的空房率極少。

租金收益：據(jù)胡潤發(fā)布的2018年全球城市租金收益中，柬埔寨首都金邊的平均租金收益排全球第四，回報(bào)率達(dá)到6.5%，比起國內(nèi)的一二線城市高了至少3倍，而且金邊的公寓出租率達(dá)到85-95%以上，房屋空置率極低。

美元升值收益：從2014年至今這5年時(shí)間，美元兌人民幣匯率從6.04升值到6.73，較14年相比人民幣貶值接近15%，反過來美元兌人民幣升幅15%。這意味著如果2014年前存了100萬人民幣，貨幣貶值現(xiàn)在只剩85萬，短短幾年凈虧損了15萬。

假如你在14年購買了一套100萬美元的柬埔寨房產(chǎn)，哪怕房價(jià)沒漲，因?yàn)檫@個(gè)匯率的上漲，到現(xiàn)在你從中就賺了15萬美元，相當(dāng)于100萬人民幣。

中國人如何投資柬埔寨房產(chǎn)

柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》規(guī)定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建筑第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，并可自主進(jìn)行房屋租賃及買賣。

也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權(quán)，但不包括土地所有權(quán)，也不能購買底層的房產(chǎn)。這種產(chǎn)權(quán)在柬埔寨被稱為“分契式產(chǎn)權(quán)”。而大部分柬埔寨當(dāng)?shù)厝说姆课莓a(chǎn)權(quán)是“硬產(chǎn)權(quán)”或“軟產(chǎn)權(quán)”，及由國家級(jí)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)或地方政府進(jìn)行認(rèn)證過的土地所有權(quán)。

還有一點(diǎn)值得注意，中國買家在柬埔寨可能會(huì)遇到大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)兩種不同的房屋，大產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)的期限一般是99年。這是開發(fā)商拿地性質(zhì)的不同造成的。

由于柬埔寨政府規(guī)定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發(fā)商都尋找當(dāng)?shù)毓竞献髂玫?，這種情況下可以買到永久產(chǎn)權(quán)的土地;小部分開發(fā)商則是租賃土地，租期一般為99年，因此房屋也就是99年產(chǎn)權(quán)。

該如何選擇投資的項(xiàng)目?

在柬埔寨購買房產(chǎn)的時(shí)候，不要把中國炒房的那一套思路完全照搬。

選擇項(xiàng)目的時(shí)候要根據(jù)柬埔寨當(dāng)?shù)氐那闆r來看。現(xiàn)在的金邊房地產(chǎn)開發(fā)商除了本土開發(fā)商以外，還有來自中國、臺(tái)灣、香港、新加坡、韓國、日本等國家和地區(qū)的開發(fā)商。

此前，金邊市中心的樓盤體量都比較小，從幾十套到兩三百套這樣的水平。隨著中國的開發(fā)商大肆進(jìn)入柬埔寨市場，樓盤的體量越來越大，從幾百套到幾千套，有個(gè)開發(fā)商的項(xiàng)目直接過萬套。

很多去過金邊的投資者都知道金邊的路是非常擁堵的，車多路窄，這么大的體量在金邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么現(xiàn)象呢，那就是出門就堵車，甚至連小區(qū)門都出不去。

還有一個(gè)問題，大型樓盤適合平均購買力強(qiáng)大的市場，比如中國，在柬埔寨恐怕5年內(nèi)連一個(gè)樓盤都賣不完，會(huì)造成體量剩余的假象，投資這樣的樓盤很容易直接砸在手里，成為接盤俠，這個(gè)可以參考碧桂園在馬來西亞新山的項(xiàng)目。

投資的城市該選擇金邊還是西港?

中國人買房投資的城市無外乎柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。

在投資者聚焦的柬埔寨城市中，金邊和西港有時(shí)候會(huì)讓部分投資者舉棋不定。金邊是首都，西港是唯一海港，那么這兩個(gè)城市究竟哪個(gè)更適合投資呢?

金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市。自2012年以來，柬埔寨金邊房價(jià)平均漲幅達(dá)到15%。金邊高端公寓房產(chǎn)均價(jià)為3211美元/平方米，而租金最貴的區(qū)域就是BKK1這個(gè)區(qū)域，四五十平的一房差不多租到1300美金左右，兩房的話租金在1500-3000美金之間。而2018年金邊平均租金回報(bào)率以6.92%排行全球第四。

金邊目前正在興建各種基礎(chǔ)設(shè)施，包括主要道路和橋梁的修建，大力改善交通擁堵的狀況。由于金邊將在2023年舉辦東南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)，目前各大場館建設(shè)均已提上日程或已開始修建。金邊目前正在修建第2條環(huán)城路，未來即將修建第3條環(huán)城路，除此之外，金邊政府建設(shè)立交橋等基礎(chǔ)設(shè)施的腳步不會(huì)停止。金邊地鐵和輕軌都已經(jīng)在規(guī)劃中，新機(jī)場也已經(jīng)完成選址，未來一兩年內(nèi)或都將開工建設(shè)，柬埔寨首先發(fā)展的城市必定是首都金邊。

目前西港房產(chǎn)均價(jià)2000㎡/美元左右，西港的土地價(jià)值雖比不上金邊，但一些地區(qū)的公寓售價(jià)幾乎與金邊BKK1的地價(jià)一個(gè)價(jià)格。截至2018年，西港的中端公寓均價(jià)為1000-1800美元/平方米，高端公寓均價(jià)為2000-3000美元/平方米。最近幾年有大量的中國游客和投資者進(jìn)入西港，推高了西港的低價(jià)和房價(jià)。

西港的發(fā)展雖吸收了“中國經(jīng)驗(yàn)”，但是和中國的深圳相比，西港的優(yōu)勢(shì)就沒有那么明顯了，任何一個(gè)城市發(fā)展都需要過程，只是像深圳這樣另類特殊的可能沒有幾個(gè)。深圳是大陸與香港交流的橋頭堡，更是有最好的政策，最好的人才可支持深圳快速發(fā)展，而西港目前太過早期，幾乎沒什么基建配套和公共設(shè)施，還有很多荒地，存在一定的不確定性，未來想發(fā)展成像深圳這樣規(guī)模的城市還是很難的。

從目前發(fā)展的情況來看，金邊依然是房地產(chǎn)投資的第一選擇。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。