澳洲房產交易常見陷阱有哪些
澳洲是一個多元化國家,擁有著優越的自然條件和完善的社會制度和穩定的政治體系,歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業海外的首選之一,每年都會有很多人選擇移民澳洲或者置業澳洲。但在海外置業,如果不注意可能就會掉入買房陷阱。
澳洲是一個多元化國家,擁有著優越的自然條件和完善的社會制度和穩定的政治體系,歷年來都被世界評選為最適宜人類居住的國家之一。澳洲還是投資者置業海外的首選之一,每年都會有很多人選擇移民澳洲或者置業澳洲。但在海外置業,如果不注意可能就會掉入買房陷阱。
澳洲購房陷阱有哪些
購房≠拿綠卡
在海外置業的人群中,不少購房者是為了拿綠卡,希望購買房產以后就能獲得外國居留的資格。但事實上,基本上所有西方的發達國家,如美澳加英等都不存在買房移民的政策。買房能移民的國家:韓國(濟州島)及塞浦路斯、希臘、葡萄牙、西班牙等歐洲國家。如果有人和你說澳洲購房就能拿綠卡,你就要當心了。
不良中介低買高賣
有些不良中介會利用信息不對稱,以遠超房屋本身價值的價格賣給投資人,從中獲取暴利。以及在海外買房涉及很多雜費,有的房產中介會刻意向客戶隱去這些費用,給客戶造成房子很便宜的印象。“溢價”現在是海外置業爆發的最集中的問題,這種圈套不僅普通的投資人,包括明星也不能幸免。
買房≠可以選學校
對于不少中國家庭來說,移民國外的主要目的就是在于讓子女接受國外的先進教育。而大量的海外房產銷售機構,也將教育資源作為核 心賣點之一推出各種教育地產主題的海外樓盤。
其實國外是沒有教育地產這種說法的,在澳洲,學生在中小學階段雖然是實行就近入學的方式,但入學條件并不與購房落戶掛鉤(所以并沒有嚴格的學區房概念)。即使家長在學校對應片區內沒有房產也不要緊,因為租住的房子也能辦理入學。
但同時,所謂教育地產用于出租是有一定優勢的,有些地方學校比較多,學生和家長租房的比例比較大,用于出租會有客源保證,并且租金也會高于其他同類房產。
字里行間潛藏的費用
通常,你可能需要支付的所有費用的詳細信息都會隱藏在合同的細則中。 持續的費用,如年度賬戶費用到估價、結算或抵消賬戶的一次性付款以及再提款和銀行支票的用戶費用等,新貸款的幾乎每一筆費用都寫在里面。Equity Resource銷售總監弗萊明(David Fleming)表示,讓人們感到意外的一項費用是抵押登記費,由州和領地政府負責登記貸款擔保。這筆費用因州而異,從維州的116元到昆州的187美元不等。
不要忽略“默認條款”
在買房貸款時,客戶常常會驚訝于貸款機構可以寫上那么多默認條款。最明顯的默認條款就是,如果你未能按期還款,例如違約90天或以上,違約費可以從9澳元到195澳元不等。
但是,還需要確保房屋的金額始終高于貸款金額。如果你正在裝修中,并且你的房子不宜居住,可能會違反規定;如果你的裝修未經市府批準,或者如果你沒有保險,也可能違規。 導致違約的其他事件包括被判入獄或宣告破產。 貸方可以指示你糾正這些問題,但如果如果你不改正,他們可以采取法律行動并從你那里收回法律費用。
文件少意味著費用高
在貸款時,有些人被瑣碎復雜的貸款文件搞到崩潰,但業內人士提醒,所需證明文件較少的貸款——則需要支付更高的費用。更多的情況是——所需文件越少,費用越高,利率越高,涉及的風險越大。
低風險貸款可以成為收入較低的貸款人的救星,但是RateCity報告指出,其利率可能比別人高出1%,前期費用可能很高,LMI可能會達到60%,而且LVR可能是80%。
澳洲買房最新規定
雖然澳洲買房陷阱很多,但為了保障買家的權益、完善產業法規。新州開始執行“史上最嚴”期房合同新規。這項新規主要覆蓋了期房合同中的六大方面,旨在進一步限制開發商,并從法律層面上給予購房者更好的支持與保障。
1.合同中需要披露的細節更多
在新規下,期房的合同所附帶的披露聲明(disclosure statement)中,開發商必須要在其中向買家披露日落日期細節(sunset date)、新房街號、面積、裝修標準草案、平面圖草案、社區規劃草案等等大量的具體細節信息。
2.買家有權就“重要事項”的變更索賠
在項目開發過程中,變化是難以避免的。新州這項新規要求,如果在開發過程中,有“重要事項(material particulars)”發生變更時,賣方必須及時通知買家。這些“重要事項”包括但不限于:項目及社區的設計規劃案、戶型圖、裝修標準、物業管理文件、合同細則等。
在一些情況下,如果發生改變的是那些當初能夠直接決定買家購買與否的重大項目,則買家有權在賣家發出通知的14天之內要求取消合同;或者買家也可以選擇繼續履行合同,但追索最高相當于購買價2%的賠償。如果雙方無法就合同取消或賠款問題達成一致,則可以提交仲裁。
3.冷靜期延長至10個工作日
在之前的法規下,期房購買的冷靜期(cooling-off period)為5個工作日,在新規之下,這一冷靜期被延長至了10個工作日。也就是說,從現在開始,針對新州所有的期房買賣,從合同交換之日開始的10個工作日之內,買家都可以退出購買并解除合同。
4.買家支付的所有購房款都需交至信托賬戶
為了避免開發商破產時買家無法追回定金及首付的情況,新規明文指出,買家所交付的任何定金、首付和其它分期付款的款項,在合同執行期間,必須由信托賬戶或受監管的賬戶保管,在房屋交付前,開發商不得提取。
5.交付前21天,開發商必須向買家提供注冊圖紙
在房屋交付前至少21天,開發商必須將房屋最終的注冊圖紙及其它相關文件提供給買家。
如果該注冊圖紙及文件中反映出了開發商沒有通知到的“重要事項”更改,則買家在14天內仍可申請取消合同或索賠。
6.日落條款對買家更友好
日落條款(sunset clause)是一種合同中的常見條款,多見于當一個交易的簽約時間與履約時間間隔較長的情況。具體到期房交易中,一般買賣雙方會在合同中約定一個日落日期,即最晚交房日期,在雙方均無過錯、無違約的情況下,一旦過了日落日期還未交房,則雙方均可以解約而無需承擔違約后果。
日落條款的本意是保護買家不被無限期地“困”在一個延遲的合同中,但在過去數年間的房價暴漲中,有個別無良開發商利用日落條款與原買家解約,再將房產重新放回市場上加價出售。因此,在2015年,澳洲政府出臺法律,嚴禁開發商在既沒有買家同意、也沒有最高法院許可的情況下,使用日落條款終止期房購買合同。
而本次新州的新規,則更進一步規定,無法按時出具居住許可證(occupation certificate)等情況,也會觸發日落條款;以及,即使開發商援引日落條款終止合同,法院仍可以對買方所受到的損害進行相應的賠償判決。
以上就是澳洲房產交易常見陷阱有哪些的相關內容了,希望對您有所幫助。對于在澳洲購置房產的人們來說,做好事先準備,才能更加安心放心的買到合適的房產。如果您對澳洲房產還有其他疑問,可以咨詢我們的在線客服,我們將會以最專業的態度和顧問為您提供服務。
風險提示:海外房產信息由開發商/項目方提供,請投資者充分認識投資風險,自行核實相關信息,謹慎投資。
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