2018年, 是澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的一年，房價(jià)經(jīng)歷了近五年的瘋漲逐漸回歸理性，投資者的投資對(duì)象也更加謹(jǐn)慎。總體而言2018年澳洲房價(jià)是下跌的，而2019年已經(jīng)到來，更有更多的新政策出臺(tái)，在這樣的背景下，澳洲房產(chǎn)趨勢(shì)會(huì)如何。

2018澳洲房地產(chǎn)近況

近些年，南半球的澳大利亞憑借其舒適的生活環(huán)境、健全的醫(yī)療體系、優(yōu)質(zhì)的教育水平以及完善的社會(huì)福利制度等一系列優(yōu)勢(shì)，一躍成為不少投資者進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的最熱門國家之一。

2012年至2017年大概是澳洲房市最火爆的時(shí)期，大批海外投資者對(duì)澳洲主要城市房地產(chǎn)的投資行為，也持續(xù)為澳洲經(jīng)濟(jì)帶來了可觀的收益。

但房產(chǎn)價(jià)格增長是持續(xù)的卻不是永久的。

由于自2016年起受到澳洲APRA的監(jiān)管，澳洲各大銀行逐步開始嚴(yán)格限制海外貸款的比例，受其影響，澳洲房地產(chǎn)價(jià)格總體開始呈下滑趨勢(shì)，其中下滑速度最快的便是曾經(jīng)盈利最多的悉尼以及墨爾本等主要城市。

據(jù)報(bào)道，2018年，澳大利亞住房市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)下滑的狀態(tài)。據(jù)澳大利亞房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Corelogic的預(yù)測(cè)，2018年全澳房價(jià)指數(shù)較近期高點(diǎn)或下跌約5%，但是較五年前相比仍高出約22%。

2018年8月，澳洲期房代理公司中國分公司澳信被曝出資金鏈斷裂，房款及其它各項(xiàng)客戶費(fèi)用欠款總計(jì)2億多人民幣。中國業(yè)務(wù)癱瘓，留下澳大利亞130多套房產(chǎn)未結(jié)算，令中國客戶蒙受損失。

把海外買家擋在門外的，是澳大利亞逐步收緊的房產(chǎn)買賣政策。2017年以前，澳信一年能夠銷售3000套海外房產(chǎn)，這兩年業(yè)務(wù)量有所下滑，直到澳大利亞四大銀行開始拒絕海外買家的貸款申請(qǐng)開始。

澳信事件是去年澳大利亞房地產(chǎn)投資的縮影。澳大利亞一方面并未嚴(yán)格限制外國人買房，另一方面，房價(jià)大漲導(dǎo)致民怨日益增加。海外買家望高門檻生畏，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步下跌。

具體到各州/領(lǐng)地而言，截止2018年10月底，悉尼依然約有1/3的房產(chǎn)未能拍賣，清盤率更是相比去年有大幅度下降。

截至今年11月底，澳大利亞首府城市漲跌不一。悉尼、墨爾本房價(jià)同比分別下跌8.1％和5.8％，霍巴特和堪培拉則同比分別上漲9.3％和4.0%。

因此，就2018年全年而言，八大首府城市中有五個(gè)城市的房價(jià)同比錄得不同程度的上漲，進(jìn)而凸顯悉尼和墨爾本兩地的疲軟。另外，珀斯的房價(jià)表現(xiàn)在一定程度上也成為拖累澳大利亞房價(jià)的因素。

2019年澳洲房地產(chǎn)趨勢(shì)分析

根據(jù)澳大利亞房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic2018年6月發(fā)布的報(bào)告表明，由于目前澳洲就業(yè)數(shù)據(jù)穩(wěn)健增長，寬松的貨幣政策，房產(chǎn)供應(yīng)量的逐漸減少，以及銀行貸款政策的有所放款的局面，都有助于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

據(jù)Domain2018年11月29日新出爐的研究預(yù)測(cè)，澳洲房價(jià)將會(huì)在明年穩(wěn)定下來。

另外，來自Domain的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Trent Wiltshire表示，持續(xù)穩(wěn)定的人口增長，以及較低的失業(yè)率，將促使2020年年底之前，澳洲房價(jià)的進(jìn)一步增長。Wiltshire認(rèn)為，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2019年自我修正，在2020年開始適度增長。

預(yù)計(jì)公寓價(jià)格將反彈

Domain預(yù)測(cè)2019年澳洲公寓市場(chǎng)即將反彈，其原因是悉尼以及墨爾本兩大城市對(duì)于本地購房者首次購房者的印花稅優(yōu)惠政策。數(shù)據(jù)顯示，2019年公寓價(jià)格即將呈現(xiàn)出2%的增長趨勢(shì)，2020年增長幅度將到達(dá)5%。

澳洲經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)

Moody's分析公司住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家Alaistair Chan表示，澳大利亞住宅市場(chǎng)價(jià)格在前幾年出現(xiàn)了大幅度增長，其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均工資增長的速度以及租金增長的平均值，加上供應(yīng)量的增加以及借貸成本的增加，導(dǎo)致了2018年澳洲政府為控制這一局面而出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)政策。

但是最壞的時(shí)代即將過去，根據(jù)CoreLogic以及Moody‘s的報(bào)告，由于澳大利亞經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)已經(jīng)得到改善，預(yù)計(jì)到2018年年底GDP即將達(dá)到3.1%，這遠(yuǎn)高于之前預(yù)計(jì)的1.9%，很有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

悉尼和墨爾本房價(jià)下跌狀態(tài)將至少持續(xù)到年中

悉尼整體房市不容樂觀，墨爾本相比之下則略好一些，現(xiàn)階段來看，這兩大城市的房市年初回暖顯得較為困難。

主要的問題是在皇家委員會(huì)報(bào)告和聯(lián)邦大選涉及到的政策出臺(tái)之前，房產(chǎn)市場(chǎng)存在的各種不確定因素依然發(fā)揮著消極作用。

霍巴特和阿德萊德將成為最佳表現(xiàn)城市

2019年上半年，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)獎(jiǎng)將會(huì)放緩，但仍將有兩個(gè)城市表現(xiàn)搶眼。

霍巴特房市可能在19年放緩，但依然會(huì)處于增長狀態(tài)。阿德萊德在過去5年里從未出現(xiàn)過像悉尼和墨爾本那樣的房市高峰，因此目前房市的低迷并不會(huì)在阿德萊德產(chǎn)生太多動(dòng)蕩。

隨著更多就業(yè)增長，這座“教堂之城”絕對(duì)值得關(guān)注。

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