由于英國(guó)退歐的不確定性繼續(xù)令房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫，倫敦房?jī)r(jià)自本月以來(lái)首次跌破60萬(wàn)英鎊。因此，倫敦房產(chǎn)被打入“觀望”的冷宮，投資者情緒低迷。而與之相反的是，曼城愛(ài)丁堡有逐漸活躍的跡象，形成對(duì)比，難道倫敦房產(chǎn)不受歡迎，投資者更愛(ài)曼城愛(ài)丁堡，具體情緒和邦海外一起看看吧。

根據(jù)Hometrack的最新的英國(guó)城市房?jī)r(jià)指數(shù)，英格蘭主要20個(gè)郡縣中，只有阿伯丁和劍橋在一年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)下滑，分別達(dá)到5.7%和0.9%。

根據(jù)調(diào)查， 在英國(guó)10個(gè)年度增長(zhǎng)最慢的地區(qū)(包括倫敦市中心)，有四座城市平均房?jī)r(jià)正在下跌。

在阿伯丁這個(gè)蘇格蘭主要港口、工業(yè)重鎮(zhèn)，原油價(jià)格下跌影響了住房需求和房地產(chǎn)價(jià)格。

而在劍橋，自2009年以來(lái)的房產(chǎn)增長(zhǎng)模式與倫敦相似，被外來(lái)投資者所看重。但目前達(dá)到兩位數(shù)的市盈率和稅改都另投資者望而卻步。

英格蘭傳統(tǒng)房產(chǎn)投資城市正在迎來(lái)冬季，但較北部的曼徹斯特和愛(ài)丁堡卻迎來(lái)春天。環(huán)比來(lái)看，愛(ài)丁堡房?jī)r(jià)已上漲7.1%，而曼城達(dá)到7%。這對(duì)于在曼城和愛(ài)丁堡留學(xué)，選擇“以房養(yǎng)學(xué)”的同學(xué)們來(lái)說(shuō)，也是個(gè)好消息了。

增幅最大的城鎮(zhèn)為米爾頓凱恩斯(Milton Keynes)，目前房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到 ￡286,700(約人民幣250萬(wàn)元)。

而陷入寒冬的倫敦，去年房產(chǎn)增值速度下降了40%，已下緩至0.4%，在市中心地區(qū)環(huán)比下降4%。

其實(shí)，這份報(bào)告與近期的其他調(diào)查較為一致，這些調(diào)查顯示，倫敦大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都在下跌。在經(jīng)歷了多年的房?jī)r(jià)飆升之后，倫敦的房?jī)r(jià)對(duì)許多人來(lái)說(shuō)已經(jīng)變得難以負(fù)擔(dān)，而工資增長(zhǎng)依然乏力，貸款機(jī)構(gòu)也采用了更嚴(yán)格的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。在住房可負(fù)擔(dān)情況越來(lái)越差的前提下，倫敦房?jī)r(jià)增長(zhǎng)下緩或許是對(duì)首次購(gòu)房者的一個(gè)好消息。

Hometrack稱,倫敦是房?jī)r(jià)增速下緩的五個(gè)城市之一，其他城市為：劍橋，牛津，貝爾法斯特和阿伯丁。如果算上英國(guó)當(dāng)?shù)氐耐浡剩@五所城市房?jī)r(jià)漲幅2.4%的情況無(wú)疑是在說(shuō)明——實(shí)際房?jī)r(jià)正在降低。

目前倫敦平均房?jī)r(jià)為￡491,200，雖然對(duì)整個(gè)英國(guó)來(lái)說(shuō)還是高不可攀的房?jī)r(jià)，但與其他城市相比差距也在逐漸縮小。倫敦房?jī)r(jià)目前是利物浦(￡118,800)的四倍，曼徹斯頓(￡118,800)的三倍，愛(ài)丁堡(￡118,800)的兩倍。

英國(guó)各地房?jī)r(jià)，倫敦價(jià)格就像法國(guó)隊(duì)的姆巴佩，跑的讓其他所有人望其項(xiàng)背……

Hometrack表示，近兩年內(nèi)倫敦和其他城市房?jī)r(jià)的差距會(huì)逐漸縮小，回到2002-2005年左右英國(guó)剛從金融危機(jī)恢復(fù)過(guò)來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律中。目前的倫敦與當(dāng)時(shí)略有類似，在經(jīng)歷過(guò)英國(guó)脫歐、金融業(yè)撤離倫敦的動(dòng)蕩中恢復(fù)中。在失去金融業(yè)地位后，目前倫敦轉(zhuǎn)換策略為“歐洲科技中心”，以各項(xiàng)優(yōu)惠吸引全球各大科技公司、創(chuàng)業(yè)公司入駐倫敦來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)上可能面臨的危機(jī)。

Hometrack的insight總監(jiān)理查德?唐奈(Richard Donnell)表示:“我們預(yù)計(jì)，未來(lái)兩三年內(nèi)，伯明翰、曼徹斯特和愛(ài)丁堡等地區(qū)城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。”在此期間，倫敦房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，年漲幅約為0-2%。因此，東南部以外城市的房?jī)r(jià)與倫敦房?jī)r(jià)之間的差距將繼續(xù)縮小。在倫敦的這段經(jīng)濟(jì)過(guò)度期，也讓英國(guó)其他中心城市面臨房產(chǎn)投資良機(jī)，特別是趨勢(shì)已經(jīng)明朗的曼城和愛(ài)丁堡。

調(diào)查結(jié)果顯示，曼徹斯特和伯明翰預(yù)計(jì)將是第一批接近倫敦房?jī)r(jià)的城市，就業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁可能會(huì)提振住房需求。預(yù)計(jì)幾年內(nèi)，曼城房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到倫敦的一半水平，目前已經(jīng)為三分之一水平。

Donnell說(shuō):“在2000年到2003年的上一次房?jī)r(jià)高峰期間，大城市的房?jī)r(jià)通脹水平很好地顯示了這一次房?jī)r(jià)會(huì)上漲多少。”如果歷史重演，這些城市要回到原來(lái)的樣子，那么房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲20-25%。

究竟曼城是否會(huì)成為下一個(gè)倫敦，未來(lái)還有沒(méi)有進(jìn)一步的上漲空間，主要看以下四個(gè)因素：

產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型?

曼徹斯特興于工業(yè)革命，進(jìn)入二十世紀(jì)因?yàn)檗D(zhuǎn)型不利而一度沉寂;從新世紀(jì)開(kāi)始，曼城逐漸擁抱第三產(chǎn)業(yè)，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務(wù)型行業(yè)。

目前曼徹斯特經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得一部分成果，已成長(zhǎng)為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

與倫敦不同的是，曼城的金融服務(wù)業(yè)主要面向英國(guó)本土市場(chǎng)，想象力不如面向全球和歐盟市場(chǎng)的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。

至于曼城未來(lái)能不能長(zhǎng)期保持產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并維持當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，就要看曼城能不能在堅(jiān)持服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)在某個(gè)領(lǐng)域迎來(lái)爆發(fā)(比如石墨烯)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)倫敦的彎道超車。

供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配?

總體來(lái)看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來(lái)自于曼徹斯特市區(qū)，即每年3120套。

供給方面，2016-17年，曼城市區(qū)新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右;目標(biāo)2020年前建成7000套，以滿足未來(lái)2年的住房需求。

大致的供求數(shù)據(jù)看不出太多名堂，還是要看具體資產(chǎn)的實(shí)際需求和相對(duì)應(yīng)的供應(yīng)量。

以在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區(qū)新房均價(jià)約為375英鎊/平方英尺，最貴的達(dá)到500英鎊/平方英尺，由于價(jià)格昂貴，曼城本地的首次購(gòu)房者對(duì)這類高檔公寓并不感冒，而最終為這些項(xiàng)目買單的，正是財(cái)大氣粗的海外投資客。

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