近兩年，澳洲房產市場讓人很迷茫。從去年到現在的各種海外投資者額外印花稅、貸款收緊、轉錢難度增大，很多之前買樓花的海外投資者無法完成交割，大量樓花回流到市場降價出售，讓人不禁擔心，澳洲房子是不是要跌了?澳洲房產要崩盤?其房產泡沫有多大?

2018年 - 澳洲房地產市場加速下滑的一年

根據本季度的新數據顯示，悉尼房價在過去一年中環比下跌了7.8%，墨爾本跌幅也達到達5.7%，成為全國范圍內最疲軟的房地產市場。而從全澳市場范圍來看，澳大利亞各州首府的房價中值下跌了約5，這標志著澳洲過去五年的地產繁榮的結束。

回根溯源，悉尼市場自2012年下半年開始發力，維持著超過10%的年增長率，直到2017年下半年。墨爾本市場也緊隨悉尼腳步，自2013年第二季度，開始出現強勁增幅，直到2018年初。綜合來看，在過去的5年里的增長周期里，房價中位數上漲幅度高達70%，澳洲家庭債務激增超過GDP的120%，房屋的負擔性變得越來越差。

兩大主要因素導致房價下跌

(1) 房屋負擔性持續惡化

在過去10年間，澳大利亞發展迅速，各行各業都有很大幅度的發展，而隨著旅游，教育業的蓬勃開發，澳洲房價在最近5年幾乎翻了一倍。但是澳洲的平均薪資卻遠遠趕不上房價，導致了住房的可負擔性持續下降。而在過去的幾十年中，建筑成本也因為各種各樣的因素大幅增加，這也使得房屋的價格再一次被推高，而達到了很多人望而卻步的地步。家庭債務激增超過GDP的120%，這也是發達國家中水平最高的之一。

(2) 住房信貸審批收緊，融資增速放緩

澳大利亞審慎監管局(APRA)的宏觀審慎控制已經要求澳洲各大銀行收緊貸款以應對潛在的危機。自2017年以來，各大銀行的貸款條件開始逐漸收緊，住房融資增長放緩。 最新的住房融資數據顯示，2018年第三季度是近8年來住房信貸審批額度下降幅度最大的一次：

- 投資房貸款額下降了17.7%;

- 只付利息貸款較2017年6月30日減少54.9%;

- 高LVR貸款審批較2017年6月30日減少6.2%;

隨著全球金融危機爆發至今已有十年，澳大利亞儲備銀行和國際貨幣基金組織都對澳大利亞的家庭債務水平不止一次表示擔憂。Capital Economics的經濟學家戴爾斯(Paul Dales)表示， “在信貸條件收緊和抵押貸款利率上升的全面影響下，目前的房地產市場低迷可能最終成為澳洲現代歷史上持續時間最長、下跌幅度最深的房地產市場。”

到底澳洲房產有沒有泡沫呢?

當然有。

悉尼、墨爾本、布里斯班都有。

無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產業在宏觀經濟中都起到了至關重要的作用。每次經濟繁榮多與房地產帶動的消費投資有關，而每次經濟衰退則多與房地產去泡沫有關，比如1991年前后的日本、1998年前后的東南亞、2008年前后的美國。

如果這幾個首府城市房產市場泡沫破裂的話，勢必會對澳洲經濟造成巨大沖擊。

可惜沒如果，這里的關鍵詞是“破裂的話”，破了的叫“泡沫”，沒破的叫“過度”。

不是說澳洲的房產市場非常穩定和安全，平均每7到10年還能翻一番嗎?那澳洲房產市場之前崩過盤嗎?

澳洲房產市場的確是世界上相對最安全和有規律可尋的市場之一，但澳洲也曾經發生過房產價格崩盤的局面。

2001年，當時澳洲正在從亞洲金融海嘯中逐漸恢復中，那時候買房的人們，現在都發了。

說起1997亞洲金融海嘯，不少人還記憶猶新。

當年的澳洲房產，既可以用“哀鴻遍野”來形容，也可以用“遍地黃金”來描述，看你是什么思維方式了。

而且當年并不是所有房子都下跌，還有逆勢增長的，澳洲恢復的算是很快的，從崩盤到開始恢復的拐點，一共也就用了3年時間，算是非常好的。

后來2008年美國次貸危機引發全球金融風暴，澳洲從很大程度上幸免遇難，要感謝當年的中國鐵道部長劉志軍，到處建鐵路和基礎設施，從澳洲大量進口煤礦和鐵礦等大宗商品，真的是救了澳洲經濟一命。所以當年并沒有造成澳洲經濟動蕩，失業率也沒有增長，收入水平等得到了保護，也就沒有對澳洲房產價格造成太大影響。

到底接下來澳洲房價會漲還是會跌呢?

悉尼相對安全，墨爾本次之，布里斯班風險明顯增加。而在悉尼和墨爾本會出現一級市場和二級市場的分級，也會出現兩極分化，好的區只會越來越貴，即使發生價格調整也是暫時的，因為需求很剛，也很明顯。而另一邊針對海外投資者市場的區域，會面臨價格調整，交易下降，尤其是墨爾本和布里斯班。

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