對(duì)于澳洲房產(chǎn)折舊，很多人都是一知半解，有的朋友也不清楚如何去進(jìn)行折舊。那么，今天給大家?guī)?lái)的是關(guān)于澳洲房產(chǎn)折舊的常見(jiàn)問(wèn)題和誤區(qū)。希望可以給大家起到參考作用。

澳洲房產(chǎn)折舊的常見(jiàn)問(wèn)題

Q：折舊周期最長(zhǎng)可以是多少年?

澳洲稅局規(guī)定，任何建筑物的最長(zhǎng)折舊周期只有40年。

Q：折舊方式都有哪些?

一般來(lái)說(shuō)，投資者可以根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況選擇PC或者DV，這兩種方法在計(jì)算上存在差異。通常來(lái)說(shuō)，DV用的比較普遍，因?yàn)橥顿Y者可以在前5年實(shí)現(xiàn)大部分的折舊退稅。

Q：如果是1985年以前建成的物業(yè)，是不是就一定不能進(jìn)行折舊退稅了?

也不一定，這取決于前任業(yè)主的折舊進(jìn)程。

Q：怎樣確定物業(yè)的年齡?

一般來(lái)說(shuō)，確定物業(yè)的年齡有以下種方式：Original Application Approve Date、Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折舊公司會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。

Q：對(duì)于前任業(yè)主所作的翻修和改建，現(xiàn)任業(yè)主可以進(jìn)行申報(bào)嗎?

可以。對(duì)于1992年2月27日以后所作的翻修，折舊公司會(huì)依據(jù)具體情況給出分析報(bào)告。

澳洲房產(chǎn)折舊誤區(qū)

1、只有新的房產(chǎn)才能進(jìn)行折舊減稅。錯(cuò)誤!

有一種說(shuō)法是只有新的房產(chǎn)才能進(jìn)行折舊減稅。這是不對(duì)的。事實(shí)是，舊的房產(chǎn)也能進(jìn)行折舊減稅，因?yàn)槟姆慨a(chǎn)購(gòu)買價(jià)格中包含了土地、建筑、裝置以及設(shè)備。這意味著在1985年(即建筑折舊出臺(tái)之年)以前修建的房產(chǎn)也能進(jìn)行折舊減稅。無(wú)論您投資產(chǎn)品的修建年限如何，都應(yīng)當(dāng)讓造價(jià)估算師為您進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量，并為您提供一份報(bào)告。

2、建筑樓層越高，折舊數(shù)額越大。正確!

聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)奇怪，但這卻是事實(shí)。建筑樓層越高，其獲得的裝置與設(shè)備折舊越高，因此折舊申報(bào)數(shù)額也越大。隨著建筑高度的增加，某些設(shè)備變得必不可少，例如電梯(以及其他運(yùn)輸服務(wù))。其他不太明顯的設(shè)備還有，消防軟管卷盤以及對(duì)講機(jī)等等。高層建筑能獲得較高折舊減稅的另一個(gè)原因在于開(kāi)發(fā)商需要提供更高比例的裝置和設(shè)備等配套設(shè)施。例如，某些高層建筑擁有游泳池、健身房，甚至小型電影院。

3、所有的建造成本都能申報(bào)折舊減稅。錯(cuò)誤!

在澳大利亞，我們很幸運(yùn)能夠根據(jù)投資房產(chǎn)的折舊來(lái)申報(bào)減稅。但并不是所有的建造成本都有這一資格。

在申報(bào)某座建筑的折舊時(shí)，從根本而言，我們是在申報(bào)它現(xiàn)有的價(jià)值。所以說(shuō)，拆除或清場(chǎng)等費(fèi)用不能進(jìn)行申報(bào)。后院綠化是另一項(xiàng)您需要小心處理的建造成本。樹(shù)木和草會(huì)不斷生長(zhǎng)，所以并不會(huì)隨著時(shí)間的推移而出現(xiàn)貶值!

4、建筑利潤(rùn)可以申報(bào)折舊減稅。正確!

如果您將您的投資房產(chǎn)直接交由某建筑商來(lái)完成，那么您可以對(duì)該建筑商在這項(xiàng)工程中所獲得的利潤(rùn)部分進(jìn)行申報(bào)。但如果您是從投機(jī)型建筑商/開(kāi)發(fā)商購(gòu)買的成品住宅，那么您的申報(bào)金額中則不能包含其建筑/開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

5、在接近本財(cái)年年底購(gòu)買的房產(chǎn)不值得發(fā)行折舊減稅報(bào)告。錯(cuò)誤!

在您擁有房產(chǎn)的第一個(gè)財(cái)政年度——即使您是在接近本財(cái)年年底才獲得房權(quán)的——投資者為其接近6月30日所購(gòu)買的房產(chǎn)申報(bào)數(shù)千澳元的減稅情況并不少見(jiàn)。為什么?房產(chǎn)內(nèi)價(jià)值低于300澳元的特定裝置物品以及價(jià)值低于1000澳元的“小額組合”物品可以按照18.75%的較高比例享受一次性抵稅。由于這些金額都不是按比例進(jìn)行折算的，因此可以全額申報(bào)減稅，無(wú)論您擁有房產(chǎn)的時(shí)間是1天，還是365天。

6、家具布置可以增加您的折舊申報(bào)金額。正確!

布置家具是增加折舊減稅的另一種途徑，因?yàn)檫@可以享受更高的折舊率。例如，開(kāi)發(fā)商提供的價(jià)值20,000澳元的家具套餐僅在第一年內(nèi)就可以另外獲得10,000澳元的減稅。但要記住，配置家具不一定是適合所有房產(chǎn)和地理位置的最佳選擇。其更適合于在流動(dòng)人口較為密集的地區(qū)用于吸引短期租戶和度假出租的小面積單居室或兩居室公寓。對(duì)于已經(jīng)裝修過(guò)的其他房產(chǎn)類型，可能較難采用這一方法。

7、會(huì)計(jì)師可以編制折舊表。錯(cuò)誤!

事實(shí)是會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)估價(jià)師均無(wú)資格為您的房產(chǎn)編制折舊表。澳大利亞稅務(wù)局明確規(guī)定，只有造價(jià)估算師才有資格對(duì)未知的初始建造成本進(jìn)行估算。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。