此前澳洲買房評(píng)估階段比較嚴(yán)格，對(duì)于不滿足要求的客戶，基本是不會(huì)給與貸款審批通過(guò)的。而為了刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)階段APRA(澳大利亞審慎監(jiān)管局)近日表示，銀行可以取消7.0%的抵押貸款服務(wù)能力評(píng)估下限，取而代之的是設(shè)定各銀行自己的最低利率。

APRA已告知貸款機(jī)構(gòu)，他們可以立即改變?cè)u(píng)估客戶在澳大利亞新低利率模式下償還抵押貸款能力的方式。

正如兩個(gè)月前所指出的那樣，澳大利亞審慎監(jiān)管局已放寬了服務(wù)能力要求，不再指望銀行在利率至少升至7.0%的情況下仍能確保客戶償還貸款。

從周五開始，銀行可以設(shè)定自己的最低利率下限，并使用2.5%的緩沖利率進(jìn)行計(jì)算。英國(guó)審慎監(jiān)管機(jī)構(gòu)承認(rèn)，這可能意味著一些人獲得了更多貸款。

APRA主席Wayne Byres表示:“今天敲定的這些改革，并不意味著APRA對(duì)維持健全貸款標(biāo)準(zhǔn)的重要性有所減弱。”

Byres表示，新規(guī)定在當(dāng)前市場(chǎng)上是合適的。標(biāo)準(zhǔn)可變利率貸款的平均利率將降至4.0%以下，屆時(shí)貸款機(jī)構(gòu)將下調(diào)抵押貸款成本，以回應(yīng)澳聯(lián)儲(chǔ)本周連續(xù)第二個(gè)月下調(diào)現(xiàn)金利率。

在當(dāng)前環(huán)境下，7%以上的評(píng)估利率下限，對(duì)于維持健全的貸款標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，已超出必要水平。

此外，不同類型貸款普遍采用差別定價(jià)，這對(duì)所有抵押貸款產(chǎn)品統(tǒng)一的利率下限提出了挑戰(zhàn)。

2014年12月，為了加強(qiáng)住宅貸款標(biāo)準(zhǔn)，APRA首次引入可服務(wù)性指導(dǎo)時(shí)，官方現(xiàn)金利率為2.5%。

此后近3年，該指數(shù)一直處于1.5%的歷史低點(diǎn)，6月和7月均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，至目前的1.0%。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，利率將在圣誕節(jié)前降至0.75%，明年降至0.5%，這可能會(huì)進(jìn)一步降低消費(fèi)者借貸成本。

這四家大銀行都將過(guò)去兩個(gè)月削減的大部分業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)嫁給了客戶，盡管它們都從儲(chǔ)戶、股東將部分削減收回囊中。

Byres承認(rèn)，澳大利亞家庭的杠桿率已經(jīng)很高，至關(guān)重要的是放貸機(jī)構(gòu)保持警惕。

由于許多風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在，比如家庭債務(wù)高企、收入增長(zhǎng)乏力，因此，在設(shè)定自己的服務(wù)能力下限時(shí)，授權(quán)存款機(jī)構(gòu)積極考慮自己的投資組合和風(fēng)險(xiǎn)偏好，這一點(diǎn)很重要。

目前支持取消apra規(guī)定的可服務(wù)性下限的機(jī)構(gòu)包括澳大利亞銀行業(yè)協(xié)會(huì)，其成員包括聯(lián)邦銀行(Commonwealth Bank)、西太平洋銀行(Westpac)、澳新銀行(ANZ)和澳大利亞國(guó)民銀行(NAB)四大銀行，以及客戶擁有的銀行業(yè)協(xié)會(huì)。

從上述內(nèi)容可以看出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上是周期性的，低迷并不出人意料，但與住房貸款相關(guān)的幾個(gè)因素，加劇了這種變化的速度和性質(zhì)。貸款利率的變化以及貸款評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的降低將會(huì)刺激房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，改變目前澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀。

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