與過(guò)去幾十年相比，房?jī)r(jià)上漲速度可能會(huì)放慢，這主要因?yàn)槔室褵o(wú)法進(jìn)一步大幅下降。主要的人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)將成為一種推動(dòng)力。澳洲的大城市將繼續(xù)發(fā)展，大型市鎮(zhèn)也將繼續(xù)發(fā)展。隨著交通擁堵的加劇，公共交通將變得更加重要。一起來(lái)看看，2020年，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)如何受到利率、人口和公共交通影響。

一、利率將保持低位

在2020年，利率可能會(huì)維持在非常低的水平，因此房?jī)r(jià)不太可能因利率迅速上升而出現(xiàn)調(diào)整。但由于利率無(wú)法進(jìn)一步大幅下降，也不太可能像近幾十年那樣，成為未來(lái)十年房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

近幾十年的利率下降是一個(gè)全球現(xiàn)象。人口老齡化、亞洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁、債務(wù)水平高企以及潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率較低，都?jí)旱土死省＿@些導(dǎo)致利率低企的原因可能會(huì)持續(xù)到2020年之后的十年。

短期內(nèi)，澳央行可能會(huì)進(jìn)一步降低現(xiàn)金利率。如果失業(yè)率居高不下，澳央行可能會(huì)實(shí)施非常規(guī)貨幣政策，進(jìn)一步壓低貸款利率。如果出現(xiàn)這種情況，到2020年代初，房貸利率將遠(yuǎn)低于3%。

二、人口增長(zhǎng)持續(xù)強(qiáng)勁但更加分散

2020年代，人口將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，這將支撐持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求。

澳洲的人口增長(zhǎng)速度幾乎比所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都快。2010年代，澳洲平均人口年增長(zhǎng)率為1.6%。2010年代人口增長(zhǎng)加快主要是由于移民增加。政府預(yù)測(cè)未來(lái)幾年人口將繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

2010年代，人口增長(zhǎng)主要集中在悉尼、墨爾本及周邊地區(qū)和昆士蘭東南部。

但這些趨勢(shì)很可能在2020年代有些許改變，一部分移民可能會(huì)搬到較小的城市或大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)。聯(lián)邦政府正在推動(dòng)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并已推出新的偏遠(yuǎn)地區(qū)移民簽證。

隨著移民人數(shù)的增長(zhǎng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)他們的吸引力會(huì)越來(lái)越大。如果有關(guān)改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和主要城市之間的交通聯(lián)系的建議得以實(shí)施，鼓勵(lì)移民到鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的政策將會(huì)更加成功。

不過(guò)，鼓勵(lì)移民到偏遠(yuǎn)地區(qū)定居的政策總不能完全動(dòng)搖大城市的地位。只是，與澳洲其他地區(qū)相比，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)更高。

雖然人口增長(zhǎng)在2020年代還可能強(qiáng)勁，但增長(zhǎng)速度可能會(huì)開(kāi)始放緩。澳洲政府已將每年的永久移民人數(shù)從190,000人削減至160,000人。隨著大學(xué)飽和，國(guó)際學(xué)生數(shù)量可能會(huì)停滯不前，而技術(shù)工作簽證的改變可能意味著技術(shù)移民的減少，但移民數(shù)量也只是溫和減少。要在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不受傷害的情況下，大幅減少澳洲移民數(shù)量是非常困難的。

但即使是人口增長(zhǎng)率小幅下降，總?cè)丝谠谖磥?lái)10年也會(huì)非常可觀。如果2020年代人口每年增長(zhǎng)1.6%，那么到2029年12月，澳洲的人口將約為3,000萬(wàn)(見(jiàn)表)。如果人口年增長(zhǎng)率降至1.3%，那么在這個(gè)十年結(jié)束時(shí)，

澳洲的人口也將達(dá)到2,910萬(wàn)左右。

三、 公共交通將變得更重要

到2020年代，隨著城市擴(kuò)張和交通擁堵加劇，在澳洲主要的首府城市，靠近公共交通將變得更加重要。隨著越來(lái)越多人選擇公共交通和其他形式的交通工具，汽車(chē)擁有量也可能開(kāi)始下降。

盡管在新道路上進(jìn)行了大量投資，但交通擁堵仍然加劇，而且預(yù)計(jì)還會(huì)進(jìn)一步惡化。澳洲基礎(chǔ)設(shè)施局預(yù)測(cè)，道路擁堵的年成本將從2016年的190億元增加到2031年的390億元。

澳洲擁有非常高的汽車(chē)擁有率，這是由于澳洲收入高、城市不斷擴(kuò)張和偏遠(yuǎn)地區(qū)相距很遠(yuǎn)。

但汽車(chē)擁有模式正在改變，并將在2020年代繼續(xù)出現(xiàn)變化。汽車(chē)擁有量在幾十年的持續(xù)增長(zhǎng)之后已經(jīng)趨于穩(wěn)定。2001年，每1000人登記的乘用車(chē)數(shù)量為509輛(見(jiàn)圖)。在2016年升至579輛，但從此之后一直趨于穩(wěn)定，主要原因是越來(lái)越少的年輕人擁有駕照或買(mǎi)車(chē)，取而代之的是他們依賴公共交通、拼車(chē)和汽車(chē)共享服務(wù)。

這趨勢(shì)將在2020年代加強(qiáng)，并將擴(kuò)散到不同年齡的人口。這意味著汽車(chē)擁有率可能開(kāi)始下降，更多的城市居民將選擇使用公共交通、自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)、拼車(chē)和汽車(chē)共享服務(wù)。

悉尼和墨爾本似乎已接近人口臨界點(diǎn)，即汽車(chē)擁有量下降，因?yàn)閾矶潞屯＼?chē)費(fèi)用降低了擁有汽車(chē)的吸引力（盡管人們的收入在不斷增長(zhǎng)）。目前，悉尼和墨爾本的汽車(chē)擁有率高于同等規(guī)模的其他城市，也高于紐約、首爾、倫敦和東京等大城市。

對(duì)靠近公共交通的住房有更大需求將意味著更多的中密度住宅和公寓將建在成熟的城區(qū)，因?yàn)檫@些地區(qū)通常公共交通非常方便。新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將不需要很多停車(chē)位，價(jià)格將更容易負(fù)擔(dān)。相反，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將需要更多的空間來(lái)容納共享汽車(chē)和自行車(chē)。

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