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導(dǎo)語(yǔ)

所謂入鄉(xiāng)隨俗，我們到美國(guó)投資房產(chǎn)，更要遵循當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，在美國(guó)外國(guó)人可自由購(gòu)買、出租、出售房地產(chǎn)，但是租金收入和賣出時(shí)的增值收入要繳所得稅，而且美國(guó)房子地契，交易價(jià)，房產(chǎn)稅信息是公開(kāi)透明，所以想要偷稅漏稅是不大可能的，但是可以通過(guò)一些合法的手段，合理的規(guī)避稅費(fèi)。今天我們?yōu)榇蠹規(guī)?lái)美國(guó)房產(chǎn)投資最全稅務(wù)指南，希望對(duì)大家美國(guó)置業(yè)有所助益。

外國(guó)人投資繳稅方式

外國(guó)人可在美國(guó)自由購(gòu)買、出租、出售房地產(chǎn)，租金收入和賣出時(shí)的增值收入要繳所得稅！


?繳稅方式大致有二種：

a.預(yù)扣稅(Withholding Tax)

b.以報(bào)稅方式來(lái)繳稅


?稅率同美國(guó)個(gè)人繳稅率：

可享有“個(gè)人免稅額”，2017年該額度是$4050.00/人。 但不享有美國(guó)身份人士的其他稅務(wù)優(yōu)惠。相應(yīng)實(shí)際所繳稅金會(huì)比美國(guó)身份人士稍高。

外國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)涉及稅賦

房產(chǎn)稅

地方政府(縣、市)為主征收的，規(guī)定一個(gè)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。收入歸地方政府所有。用于房產(chǎn)所在城市及所在州的各類開(kāi)支，比如公立教育撥款、圖書(shū)館建設(shè)、治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)……


美國(guó)城市城市平均房產(chǎn)稅率為1.4%;郊區(qū)地區(qū)為1.3%。在美國(guó)交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡(jiǎn)單。通常，地方政府會(huì)給每個(gè)房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過(guò)支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。

個(gè)人所得稅

稅率同美國(guó)個(gè)人繳稅率


以下是2018年聯(lián)邦個(gè)人（單身）所得稅率，僅供參考：

10% $0 ~ $19,050

12% $19051 ~ $77400

22% $77401 ~ $165000

24% $165001 ~ $315000

32% $315001 ~ $400000

35% $400001 ~600000

37% $600000+

出租房產(chǎn)稅賦

1. 房產(chǎn)稅 (property tax)


2. 租金所得稅

(1040個(gè)人稅表Schedule E，租金扣除一切相關(guān)費(fèi)用計(jì)入個(gè)人所得稅)


注意：出租房報(bào)稅，即便虧損也要報(bào)!!

4、出售房產(chǎn)稅賦


在美國(guó)，中國(guó)人出售房產(chǎn)所交稅費(fèi)基本與美國(guó)人一致

1. 資本利得稅(1040個(gè)人稅表Schedule D計(jì)入資本利得)

2. 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金

3. 公證費(fèi)用

4. 市政府過(guò)戶稅

5. 付清過(guò)戶日之前地產(chǎn)稅，付清任何欠稅款及債務(wù)


? 資本利得根據(jù)其持有時(shí)間分短期 & 長(zhǎng)期。短期(≦365天)：交普通個(gè)人所得稅(10%-35%)長(zhǎng)期(≧366天)：交長(zhǎng)期資本利得稅(一般低于個(gè)人所 得稅率 10%-25%)

外國(guó)人在美國(guó)的稅務(wù)優(yōu)惠

1.外籍人投資政策規(guī)定

銀行利息、股票增值收入、聯(lián)邦公債利息… 免付任何稅，且相應(yīng)機(jī)構(gòu)亦無(wú)需預(yù)扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。不過(guò)當(dāng)事人一定要記得按要求填寫W-8BEN表，三年一更新。


雖然美國(guó)目前對(duì)于中國(guó)普通房產(chǎn)投資者沒(méi)有什么稅收優(yōu)惠， 但是中國(guó)人在美國(guó)投資納稅，將獲得一個(gè)美國(guó)納稅人號(hào)。良好的納稅記錄將對(duì)以后的移民以及其他經(jīng)營(yíng)類投資頗有幫助。


建議：投資人聘用獨(dú)立第三方美國(guó)稅務(wù)會(huì)計(jì)師進(jìn)行報(bào)稅，這樣可最大化的幫助當(dāng)事人合理合法省稅。

2.利用房產(chǎn)抵稅優(yōu)惠省錢

1. 美國(guó)房產(chǎn)的貸款利息是你的好朋友。(據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)屋主一年總計(jì)取得約1000億元的房貸利息抵稅優(yōu)惠。)

2. 房貸保險(xiǎn)費(fèi)用仍可抵稅。

3. 美國(guó)房產(chǎn)稅亦可用來(lái)抵稅。

4. 資產(chǎn)每年可折舊抵稅 (無(wú)論自住房或商業(yè)用房)。

5. 節(jié)能裝修費(fèi)用可以抵稅，裝修費(fèi)用可抵銷賣房獲利。

6. 賣房相關(guān)費(fèi)用可以抵稅。

適用外國(guó)人的贈(zèng)與稅 & 遺產(chǎn)稅

1.贈(zèng)與稅

1、美國(guó)有形財(cái)產(chǎn)：受贈(zèng)人公民配偶則是免稅的，如果不是配偶則需要支付$148,000，其他人則征收額為$14000


2、非美國(guó)資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 任何人都是免稅的

2.遺產(chǎn)稅

非居民外國(guó)人，在美國(guó)的有形財(cái)產(chǎn)&無(wú)形財(cái)產(chǎn)有遺產(chǎn)稅，其免稅額 是$6萬(wàn)。但在美國(guó)的Portfolio investment則免遺產(chǎn)稅。


出售繼承房產(chǎn)

1. 繼承房產(chǎn)持有期一律算作長(zhǎng)期，并按長(zhǎng)期資本利得稅率繳稅(即使實(shí)際持有期為一天)

2. 課稅標(biāo)準(zhǔn)按照房產(chǎn)當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)市價(jià)

a. 遺產(chǎn)贈(zèng)與者死亡當(dāng)天房產(chǎn)的市價(jià)

b. 或者，如有遺囑執(zhí)行人，房產(chǎn)價(jià)值則以贈(zèng)與者死亡日期前6個(gè)月房產(chǎn)市價(jià)為準(zhǔn)。

外國(guó)人投資避稅注意事項(xiàng)

避稅必須要有法律依據(jù)：

票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約，也要租客提供維修等票據(jù)。避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國(guó)如果造假，處罰很嚴(yán)重。


公司名義投資房產(chǎn)避稅注意問(wèn)題：

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，比如在 年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。只有您想不到的，沒(méi)有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時(shí) 通過(guò)當(dāng)?shù)貙I(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用，請(qǐng)務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報(bào)稅憑據(jù)。美國(guó)是個(gè)講誠(chéng)信的國(guó)家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。

結(jié)語(yǔ)

在美國(guó)交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡(jiǎn)單。根據(jù)納稅通知，定期繳納相關(guān)稅費(fèi)就可以了，但是合理抵稅確實(shí)要下一番功夫的，如果嫌麻煩的話，最好尋求第三方專業(yè)會(huì)計(jì)師的協(xié)助，才能更大限度、更好的、更合理的避稅。

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