距離英國脫歐的日子越來越近了，自“脫歐”以來，英國房產(chǎn)市場也跟著發(fā)生了相應(yīng)的變化，

在2018年發(fā)生了跌宕的變化，而現(xiàn)在已經(jīng)步入了2019，在目前形勢影響下，英國房地產(chǎn)市場還好嗎成為中國投資者擔(dān)心的問題。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。這是目前對今年英國房地產(chǎn)市場最樂觀的預(yù)測之一。

“脫歐”后英國房產(chǎn)表現(xiàn)

“脫歐”公投后，英國房產(chǎn)交易量迅速減少，上市交易的房產(chǎn)數(shù)量處于歷史低位，出現(xiàn)明顯的“無價無市”狀態(tài)。分析人士指出，英國房地產(chǎn)市場已從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。在倫敦等部分熱門地區(qū)，2018年甚至還出現(xiàn)了房價下跌現(xiàn)象。

“‘脫歐’公投之后，尤其是印花稅政策調(diào)整后，(倫敦)市中心150萬英鎊以上的豪宅均價出現(xiàn)下滑，最大降幅超過10%。”英國全國建房互助會本月初發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了房地產(chǎn)市場放緩趨勢。2018年12月英國房價比2017年12月上漲0.5%，相比11月1.9%的同比漲幅大幅放緩，是自2013年2月以來的最低房價同比漲幅。其中倫敦房價同比下跌了0.8%。

進(jìn)入2019年，“脫歐”陰影繼續(xù)籠罩英國房地產(chǎn)市場。英國央行去年11月預(yù)測，在最壞情境下，“無協(xié)議脫歐”將導(dǎo)致英國房價下跌30%。

不過，由于英國住房剛需強(qiáng)勁，再加上抵押貸款利率保持低位、就業(yè)率創(chuàng)新高等因素支撐，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，今年英國房價將保持平穩(wěn)或小幅下跌，即便出現(xiàn)“無協(xié)議脫歐”，房市可能會在短期震蕩，但不大會出現(xiàn)崩盤。

英國皇家特許測量師學(xué)會預(yù)測，“脫歐”和民眾負(fù)擔(dān)能力有限等將對英國房地產(chǎn)市場造成負(fù)面影響，房價在2019年將停滯不前，銷售數(shù)量將下降5%左右。

不過，該學(xué)會認(rèn)為，如果出現(xiàn)“無協(xié)議脫歐”，英國央行可能在緊急狀態(tài)下重啟量化寬松政策。此外，英國房地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)不足。在這些因素支撐下，房價不會深度震蕩。

“英國樓市長期供應(yīng)不足，尤其是倫敦地區(qū)，每年新建住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足新增的實際需求。只要房價下滑到一定程度，就會有買家入場抄底。”范慧勇說。

全國建房互助會也認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)形勢沒有發(fā)生重大變化，2019年英國不會出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價下跌。

“如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)以適當(dāng)速度增長，失業(yè)率和借貸成本接近當(dāng)前水平，我們預(yù)計2019年英國房價將以個位數(shù)低速上漲。”全國建房互助會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·加德納表示。

英國啟動“脫歐”程序后，為避免房地產(chǎn)市場迅速滑坡，財政部在2017年11月宣布，取消首次購房者購買30萬英鎊以下房產(chǎn)的印花稅。財政部表示，這將使80%的首次購房者免交印花稅。

受此利好推動，加上住房貸款利率處于較低水平，去年英國國內(nèi)首次購房者大幅增加。根據(jù)英國大型按揭貸款機(jī)構(gòu)約克郡建筑協(xié)會發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去12個月英國使用抵押貸款的首次購房者數(shù)量達(dá)到36.7萬，為2006年以來的最高水平。

“脫歐”對英國房產(chǎn)的影響

2019年3月，英國將正式脫歐，但是退歐協(xié)議至今仍未達(dá)成，近幾個月來，脫歐的不確定性導(dǎo)致購房者更加猶豫不決。

坊間證據(jù)無疑表明，對可能出現(xiàn)的混亂局面的擔(dān)憂打擊了整個市場的信心。例如，去年11月RICS住宅市場調(diào)查(Residential Market Survey)的投稿人稱，英國脫歐進(jìn)程的負(fù)面影響不下73次。展望未來，目前尚不清楚一切將如何展開，但可以設(shè)想出不同的情況，這可能會讓市場情緒朝任何一個方向發(fā)展。

RICS經(jīng)濟(jì)學(xué)家塔爾蘭特?帕森斯(Tarrant Parsons)表示，如果達(dá)成協(xié)議，可能會有積極的消息。

如果盡快達(dá)成協(xié)議，明年可能會出現(xiàn)一條更有利的道路。這將為買家提供至少兩年過渡期的保證，同時避免英國硬脫歐。不過，目前仍難以判斷市場的確切反應(yīng)，因為人們對脫歐是否是好事，有著不同的解讀。此外，退歐協(xié)議將只涵蓋撤離事宜，留下了在談判未來貿(mào)易關(guān)系細(xì)節(jié)時出現(xiàn)棘手問題的可能性。不過，至少在近期內(nèi)，初步協(xié)議將提供更大的透明度，并可能提振市場信心。

房租如何變化

圍繞供應(yīng)的挑戰(zhàn)，在出租方面也同樣是個問題，額外印花稅和市場監(jiān)管已經(jīng)影響了英國的“買房出租”(buy to let)市場，2016年以來已經(jīng)有數(shù)千名房東離開市場。此外，逐步取消抵押貸款利率減免(未來幾年還將進(jìn)一步下調(diào))也讓投資者更加猶豫。

據(jù)英國房地產(chǎn)聯(lián)合會(British Property Federation)稱，租賃房產(chǎn)的建造速度在加快，截至2018年第三季度的12個月里，已完工的出租房屋數(shù)量增加了26%，目前達(dá)到2.6萬套，未來的建造速度也在加快。盡管如此，考慮到私人租賃行業(yè)估計有460萬戶家庭，這些數(shù)字仍然相當(dāng)小。因此，盡管近期租金增長強(qiáng)勁，但在短期內(nèi)，出租行業(yè)的建設(shè)將難以填補(bǔ)小房東離場所留下的缺口。因此，供應(yīng)方面的挑戰(zhàn)可能會繼續(xù)增加，2019年房租將繼續(xù)上漲。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，中國的中產(chǎn)階級不斷擴(kuò)大，越來越多的人將西方作為投資地，而英國一直是對中國買家來說很有吸引力的國家。據(jù)估計，中國公民在未來十年對海外房產(chǎn)的投資可能會高達(dá)1,600億英鎊，這是一個巨大的市場。

英國房產(chǎn)市場的投資環(huán)境比國內(nèi)要好很多，法律法規(guī)方面都更加完善規(guī)范，隨著歐洲的小國家經(jīng)濟(jì)衰退，更多的人選擇去經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的大國工作定居。作為歐洲的中心城市，倫敦必定是首選。

因此，在土地量非常有限、建設(shè)速度緩慢等形勢下，英國房產(chǎn)的上漲趨勢十分明顯。對于海外置業(yè)者來說，現(xiàn)在是非常好的投資時機(jī)，尤其是地理位置、環(huán)境、交通等有優(yōu)勢的房產(chǎn)，有很大的投資前景。

縱觀全球，英國房產(chǎn)市場的投資環(huán)境良好，法制簡單，稅制健全，對海外投資者與當(dāng)?shù)氐耐顿Y者一視同仁，是非常明智的投資選擇。

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