2018年已經(jīng)過去了，雖然脫歐變局與英鎊震蕩可能讓在觀望的投資人有所退卻，但新的一年大家都希望有新的展望，脫歐的不確定性對(duì)買家來說影響依然存在，但是住房資源的稀缺和越漲越高的房租則反過來支撐著需求量，也就是支撐著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。這些對(duì)于有意向在英國(guó)投資房產(chǎn)的個(gè)人投資者有著怎樣的考驗(yàn)。

2019年英國(guó)房產(chǎn)趨勢(shì)

根據(jù)Nationwide的數(shù)據(jù)，英國(guó)房?jī)r(jià)今年以來已增長(zhǎng)了1.4%。下面為大家?guī)砀鞔筱y行、機(jī)構(gòu)對(duì)英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，希望能幫大家掌握最佳進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)。

未來5年房?jī)r(jià)增漲11%

仲量聯(lián)行表示，預(yù)計(jì)2019年年初房?jī)r(jià)會(huì)初步下滑，前六個(gè)月預(yù)計(jì)增長(zhǎng)1%，下半年回升，到年底預(yù)計(jì)增長(zhǎng)1.5%。

英國(guó)住宅研究部負(fù)責(zé)人Adam Challis表示，隨著英國(guó)的薪資收入增長(zhǎng)率將在2021年恢復(fù)到每年4%的正常水平，未來五年的房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)至11%。工資的增長(zhǎng)將使得當(dāng)?shù)厝烁心芰ω?fù)擔(dān)上漲幅度較小的房產(chǎn)，房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)反而更活絡(luò)。

未來5年房?jī)r(jià)增漲18%

Strutt&Parker的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)更加樂觀：2019年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2.5%，未來五年增長(zhǎng)18%。 Strutt&Parker的研究主管Stephanie McMahon表示，在2019年之后，將很難對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行任何確定性的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)一旦穩(wěn)定性恢復(fù)，房?jī)r(jià)會(huì)有一些反彈。

英國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面仍然存在，目前市場(chǎng)情緒仍然保持謹(jǐn)慎。2019年倫敦房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2%，五年內(nèi)將增長(zhǎng)至20%。

而銀行利率從8月份的0.5%上升到目前的0.75%后，Strutt&Parker預(yù)測(cè)未來幾年利率將逐步上升，到2021年將達(dá)到2%。

未來5年房?jī)r(jià)增漲14.8%

Savills的預(yù)測(cè)較為謹(jǐn)慎：2019年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)1.5%，未來五年房?jī)r(jià)將上升14.8%。且接下來5年內(nèi)租金預(yù)計(jì)增長(zhǎng)13.7%，倫敦增長(zhǎng)15.9% 。如果英國(guó)脫歐能夠順利解決，倫敦和英國(guó)東南部將是第一批從新的確定性中獲得回報(bào)的地區(qū)。

Savills研究主管Lucan Cook表示，利率與脫歐將是未來影響英國(guó)房?jī)r(jià)的兩個(gè)關(guān)鍵。

盡管脫歐的方向還沒確定，但業(yè)界人士大部分認(rèn)為，英國(guó)還是會(huì)按照近程順利脫歐，所以各大機(jī)構(gòu)對(duì)英國(guó)房產(chǎn)的未來趨勢(shì)還是屬于比較樂觀的。

2018年MFS英國(guó)房地產(chǎn)投資者意向報(bào)告結(jié)果：

77%的投資者認(rèn)為英國(guó)脫歐不太可能影響他們的長(zhǎng)期投資策略，并表示他們自2016年6月以來的投資方式并未受到脫歐公投結(jié)果的影響。

53%的人寧愿投資房產(chǎn)等傳統(tǒng)金融項(xiàng)目，而不是投資于較新的金融項(xiàng)目，例如加密貨幣。

63%的人認(rèn)為房產(chǎn)是當(dāng)前市場(chǎng)上安全可靠的資產(chǎn)。

18%(約123萬(wàn)人)將考慮在未來12個(gè)月內(nèi)投資一個(gè)或多個(gè)房產(chǎn)。

來源：MFS(Market Financial Solutions)

英國(guó)脫歐對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響需要從多方面考慮，并不只是單一因素導(dǎo)致。有些業(yè)界人士認(rèn)為，脫歐不確定性導(dǎo)致的英鎊疲軟與交易量降低對(duì)英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。

個(gè)人投資者如何投資英國(guó)房產(chǎn)

對(duì)于投資人來說，要從匯率、房?jī)r(jià)、房租3個(gè)方面考慮。

對(duì)于英鎊匯率來說，完全取決于未來1-2個(gè)月里脫歐的順利程度。 如果順利 –比如特蕾莎梅的脫歐協(xié)議能夠得到英國(guó)議會(huì)順利通過，脫歐按協(xié)議順利進(jìn)行，那英鎊很大可能會(huì)很快回升到9以上。 如果未來不太順利 — 比如特蕾莎協(xié)議被議會(huì)否定，接下來沒有人有替代方案，逐漸走向無協(xié)議。 那英鎊可能繼續(xù)往8下跌。

對(duì)于匯率這點(diǎn)上，目前沒有人能成功預(yù)測(cè)，有人選擇趁著現(xiàn)在8.65左右加緊換，也有人選擇觀望，指望著繼續(xù)往下看機(jī)會(huì)。 在現(xiàn)在的換匯時(shí)機(jī)這點(diǎn)上，這更像是一種博弈，完全看你猜未來脫歐走向猜的對(duì)不對(duì)。 也有的人用”換一半，留一半”的做法，折衷考慮。

如果手頭已經(jīng)有英鎊了，那現(xiàn)在考慮的，是現(xiàn)在就開始在市場(chǎng)上找房，還是繼續(xù)觀望，等3月底脫歐之后再考慮是不是要入手。

從這點(diǎn)上來說，其實(shí)現(xiàn)在更算是一個(gè)好時(shí)機(jī)。原因有幾點(diǎn)。

1、冬季是房屋交易市場(chǎng)的淡季。冬天大家都不愿意出來看房，買家的需求下降(這從之前的報(bào)告結(jié)論中可以看出)。 買家需求下降，意味著買家的競(jìng)爭(zhēng)少了，競(jìng)價(jià)少了，買同一套房，更容易跟賣家談出更好的價(jià)格。

2、對(duì)于英國(guó)整體的房?jī)r(jià)走勢(shì)來說，房子的價(jià)格其實(shí)有滯后性，在目前沒有2008金融危機(jī)那樣大規(guī)模房貸斷供被迫被銀行回收房子的這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的情況下，英國(guó)房?jī)r(jià)想要出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性不大。 換句話說，就算等到真正脫歐結(jié)束明朗之后，哪怕形式不好，英鎊下挫，而房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)也很難會(huì)隨著英鎊一樣下跌。 反而還可能因?yàn)橛㈡^下跌帶來的一波新的海外買家而支撐價(jià)格。

總的來說，房子是剛需。 英國(guó)不會(huì)因?yàn)槊摎W脫的不好，就突然整個(gè)國(guó)家少了幾百萬(wàn)人而導(dǎo)致住房需求急劇下降。既然需求不降，而存量又沒有很多，在房?jī)r(jià)上，只要我們買的是剛需的地區(qū)和價(jià)格區(qū)間的房子，我們面臨的最多只是“漲不漲，漲多漲少”的問題，而不是“漲還是跌”的問題。

3、從房租上來說，早入手，早收租。和租金收入可比其他的英鎊類投資產(chǎn)品的收益要靠譜多了。與其資金放在手上觀望房?jī)r(jià)，還是先入手開始收租，每個(gè)人應(yīng)該會(huì)有自己的判斷。

此外要說的一點(diǎn)，不管是英國(guó)行業(yè)內(nèi)的預(yù)測(cè)還是來自央行總裁的口風(fēng)，2019年進(jìn)一步加息0.5-1個(gè)點(diǎn)的可能性非常大。加息意味著額外的貸款成本，不如現(xiàn)在購(gòu)房，盡快申請(qǐng)貸款交易，鎖定一個(gè)低利率。 也比等到今年夏季要好。

在2018年11月因淡季和政治雙重因素之下，英國(guó)的房?jī)r(jià)均價(jià)出現(xiàn)了短暫回調(diào)。而在市場(chǎng)房源短缺的支撐下，12月房?jī)r(jià)迅速拉升，單月大漲2.2%重新站上2018年的最高點(diǎn)。年末行情對(duì)于新的一年有一定的指導(dǎo)作用，機(jī)構(gòu)和專家紛紛預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)2-4%的漲幅。而我們都知道，英國(guó)房產(chǎn)專家給出的預(yù)測(cè)一般是比較保守的。

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