2018年已經(jīng)過去了，雖然脫歐變局與英鎊震蕩可能讓在觀望的投資人有所退卻，但新的一年大家都希望有新的展望，脫歐的不確定性對買家來說影響依然存在，但是住房資源的稀缺和越漲越高的房租則反過來支撐著需求量，也就是支撐著房價的增長。這些對于有意向在英國投資房產(chǎn)的個人投資者有著怎樣的考驗。

2019年英國房產(chǎn)趨勢

根據(jù)Nationwide的數(shù)據(jù)，英國房價今年以來已增長了1.4%。下面為大家?guī)砀鞔筱y行、機構對英國房產(chǎn)市場的預測，希望能幫大家掌握最佳進場時機。

未來5年房價增漲11%

仲量聯(lián)行表示，預計2019年年初房價會初步下滑，前六個月預計增長1%，下半年回升，到年底預計增長1.5%。

英國住宅研究部負責人Adam Challis表示，隨著英國的薪資收入增長率將在2021年恢復到每年4%的正常水平，未來五年的房價將增長至11%。工資的增長將使得當?shù)厝烁心芰ω摀蠞q幅度較小的房產(chǎn)，房地產(chǎn)買賣市場反而更活絡。

未來5年房價增漲18%

Strutt&Parker的房價預測更加樂觀：2019年預計增長2.5%，未來五年增長18%。 Strutt&Parker的研究主管Stephanie McMahon表示，在2019年之后，將很難對市場進行任何確定性的預測，我們預計一旦穩(wěn)定性恢復，房價會有一些反彈。

英國經(jīng)濟的基本面仍然存在，目前市場情緒仍然保持謹慎。2019年倫敦房價預計增長2%，五年內將增長至20%。

而銀行利率從8月份的0.5%上升到目前的0.75%后，Strutt&Parker預測未來幾年利率將逐步上升，到2021年將達到2%。

未來5年房價增漲14.8%

Savills的預測較為謹慎：2019年預計增長1.5%，未來五年房價將上升14.8%。且接下來5年內租金預計增長13.7%，倫敦增長15.9% 。如果英國脫歐能夠順利解決，倫敦和英國東南部將是第一批從新的確定性中獲得回報的地區(qū)。

Savills研究主管Lucan Cook表示，利率與脫歐將是未來影響英國房價的兩個關鍵。

盡管脫歐的方向還沒確定，但業(yè)界人士大部分認為，英國還是會按照近程順利脫歐，所以各大機構對英國房產(chǎn)的未來趨勢還是屬于比較樂觀的。

2018年MFS英國房地產(chǎn)投資者意向報告結果：

77%的投資者認為英國脫歐不太可能影響他們的長期投資策略，并表示他們自2016年6月以來的投資方式并未受到脫歐公投結果的影響。

53%的人寧愿投資房產(chǎn)等傳統(tǒng)金融項目，而不是投資于較新的金融項目，例如加密貨幣。

63%的人認為房產(chǎn)是當前市場上安全可靠的資產(chǎn)。

18%(約123萬人)將考慮在未來12個月內投資一個或多個房產(chǎn)。

來源：MFS(Market Financial Solutions)

英國脫歐對英國房地產(chǎn)市場的影響需要從多方面考慮，并不只是單一因素導致。有些業(yè)界人士認為，脫歐不確定性導致的英鎊疲軟與交易量降低對英國的房地產(chǎn)市場影響很大。

個人投資者如何投資英國房產(chǎn)

對于投資人來說，要從匯率、房價、房租3個方面考慮。

對于英鎊匯率來說，完全取決于未來1-2個月里脫歐的順利程度。 如果順利 –比如特蕾莎梅的脫歐協(xié)議能夠得到英國議會順利通過，脫歐按協(xié)議順利進行，那英鎊很大可能會很快回升到9以上。 如果未來不太順利 — 比如特蕾莎協(xié)議被議會否定，接下來沒有人有替代方案，逐漸走向無協(xié)議。 那英鎊可能繼續(xù)往8下跌。

對于匯率這點上，目前沒有人能成功預測，有人選擇趁著現(xiàn)在8.65左右加緊換，也有人選擇觀望，指望著繼續(xù)往下看機會。 在現(xiàn)在的換匯時機這點上，這更像是一種博弈，完全看你猜未來脫歐走向猜的對不對。 也有的人用”換一半，留一半”的做法，折衷考慮。

如果手頭已經(jīng)有英鎊了，那現(xiàn)在考慮的，是現(xiàn)在就開始在市場上找房，還是繼續(xù)觀望，等3月底脫歐之后再考慮是不是要入手。

從這點上來說，其實現(xiàn)在更算是一個好時機。原因有幾點。

1、冬季是房屋交易市場的淡季。冬天大家都不愿意出來看房，買家的需求下降(這從之前的報告結論中可以看出)。 買家需求下降，意味著買家的競爭少了，競價少了，買同一套房，更容易跟賣家談出更好的價格。

2、對于英國整體的房價走勢來說，房子的價格其實有滯后性，在目前沒有2008金融危機那樣大規(guī)模房貸斷供被迫被銀行回收房子的這種系統(tǒng)性風險的情況下，英國房價想要出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性不大。 換句話說，就算等到真正脫歐結束明朗之后，哪怕形式不好，英鎊下挫，而房價在短時間內也很難會隨著英鎊一樣下跌。 反而還可能因為英鎊下跌帶來的一波新的海外買家而支撐價格。

總的來說，房子是剛需。 英國不會因為脫歐脫的不好，就突然整個國家少了幾百萬人而導致住房需求急劇下降。既然需求不降，而存量又沒有很多，在房價上，只要我們買的是剛需的地區(qū)和價格區(qū)間的房子，我們面臨的最多只是“漲不漲，漲多漲少”的問題，而不是“漲還是跌”的問題。

3、從房租上來說，早入手，早收租。和租金收入可比其他的英鎊類投資產(chǎn)品的收益要靠譜多了。與其資金放在手上觀望房價，還是先入手開始收租，每個人應該會有自己的判斷。

此外要說的一點，不管是英國行業(yè)內的預測還是來自央行總裁的口風，2019年進一步加息0.5-1個點的可能性非常大。加息意味著額外的貸款成本，不如現(xiàn)在購房，盡快申請貸款交易，鎖定一個低利率。 也比等到今年夏季要好。

在2018年11月因淡季和政治雙重因素之下，英國的房價均價出現(xiàn)了短暫回調。而在市場房源短缺的支撐下，12月房價迅速拉升，單月大漲2.2%重新站上2018年的最高點。年末行情對于新的一年有一定的指導作用，機構和專家紛紛預測2019年房價將會出現(xiàn)2-4%的漲幅。而我們都知道，英國房產(chǎn)專家給出的預測一般是比較保守的。

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