印尼作為G20重要成員和東盟的創(chuàng)始國，在過去幾年中，其經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的同時(shí)國內(nèi)購買力大幅增強(qiáng)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域更是一躍成為僅次于新加坡的東南亞第二大房地產(chǎn)市場，值得注意的是印尼房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)個(gè)機(jī)遇并存，一定要多加注意，今天邦海外就和大家說說投資印尼房產(chǎn)有哪些風(fēng)險(xiǎn)。

1.土地私有

與中國不同，印尼是一個(gè)土地私有制的國家。對于中國投資商而言，和擁有土地的印尼民眾之間的協(xié)調(diào)或討價(jià)還價(jià)是一個(gè)非常耗時(shí)費(fèi)力的過程，釘子戶和坐地起價(jià)的情況十分普遍。著名的雅萬高鐵項(xiàng)目就因?yàn)檎鞯氐膯栴}進(jìn)展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nèi)的所有征地。兩國政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(yè)的征地難度可想而知。所以很多開發(fā)商在征地時(shí)都會尋求當(dāng)?shù)卣膮f(xié)助，而當(dāng)?shù)卣矔茏匀坏匾蟆胺忠粔K蛋糕”。如何與印尼民眾和印尼當(dāng)?shù)卣蚪坏佬枰袊髽I(yè)好好動動腦筋。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差

印尼的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差，面臨著電力系統(tǒng)供電不足、全國交通基礎(chǔ)設(shè)施滯后、居民飲用水不足等嚴(yán)峻問題。而對于印尼房地產(chǎn)來說這意味著：

(1)交通運(yùn)輸?shù)穆浜髮?dǎo)致印尼的運(yùn)輸成本極高，很多國內(nèi)產(chǎn)品的價(jià)格甚至高于直接進(jìn)口產(chǎn)品，而房地產(chǎn)投資尤其是地產(chǎn)開發(fā)所需的大量建工材料都會因此成本劇增。電力系統(tǒng)的落后也將帶來因電力不足、停電頻繁導(dǎo)致的工期延長或住房價(jià)值下降等問題。

(2)對于房地產(chǎn)行業(yè)，決定樓盤房價(jià)的最大因素之一就是樓盤的地段。但即便在城市，也同樣面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差的問題，這將對樓盤的價(jià)格產(chǎn)生重大影響。

為了解決基礎(chǔ)設(shè)施差的難題，印尼政府正在大力開展包括港口、高速公路、水電站、高鐵等在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但未來五年內(nèi)，印尼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)因其資金缺口巨大(據(jù)世界銀行估計(jì)約500億美元)，故仍面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

3.政府行政效率低

印尼政府的行政效率低主要有幾個(gè)因素：

(1)印尼是民主共和制國家，采取民主直選的方式選舉市長和省長，各省、區(qū)、市享有很高的自治權(quán)。中央政府的許多政策在地方上經(jīng)常沒辦法得到有效的執(zhí)行。政府各項(xiàng)大小事宜都需要通過各級議會投票通過，再加上印尼復(fù)雜的行政審批程序都導(dǎo)致行政流程冗長。

(2)印尼的多黨制度使得政黨之間的爭斗消耗了相當(dāng)一部分的政治資源，間接導(dǎo)致行政效率下降，甚至影響到了印尼政壇的穩(wěn)定性。

(3)腐敗問題嚴(yán)重，印尼獲取準(zhǔn)證的流程是出了名的漫長，索賄現(xiàn)象嚴(yán)重。盡管佐科政府近年來大力反腐倡廉，但收效甚微。印尼在世界清廉國家排名仍不理想。

在印尼，審批土地投標(biāo)、交易、建設(shè)等方面的相關(guān)證件和行政流程都將是一場持久的拉鋸戰(zhàn)，甚至有可能“中道崩殂”，所以投資印尼房地產(chǎn)的中國企業(yè)要打好預(yù)防針，提前做好在漫長的前期投資過程中可能帶來的成本劇增、資金周轉(zhuǎn)困難、政策轉(zhuǎn)變等潛在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對。

4.投資成本

在建筑方面，“中國速度”可以說是領(lǐng)先世界，但在印尼，中國企業(yè)就要頭疼了。一方面印尼工人的效率和技術(shù)都不是很理想，據(jù)有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)對23個(gè)亞洲國家的調(diào)查，印尼的勞工生產(chǎn)效率排名第十五名左右，并且很多工人都沒有經(jīng)過職業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)。另一方面，印尼對于本國勞工過度保護(hù)，嚴(yán)格限制外資企業(yè)對外籍員工的使用，只允許引進(jìn)外籍專業(yè)人員，普通勞務(wù)人員不得引進(jìn)。還規(guī)定了企業(yè)必須招用一定比例的當(dāng)?shù)貏诠ず妥畹凸べY保障。這些都在很多程度給中國企業(yè)的投資增大了難度。

5.政治風(fēng)向

對于中國投資者而言，印尼政府尤其是印尼群眾對待中國企業(yè)(包含華商)的態(tài)度很大程度上直接決定了投資的成敗。佐科政府可以說是印尼近幾屆最“親華”的政府，佐科本人也多次訪問中國。但印尼這兩年宗教民粹主義興起給印尼政壇帶來了很大沖擊。前雅加達(dá)華裔省長鐘萬學(xué)就因?yàn)榘l(fā)表疑似“褻瀆宗教”的言論而被判入刑，伊斯蘭極端勢力的擴(kuò)張對印尼社會的影響可見一斑。這次政治風(fēng)波的背后不僅是宗教勢力的干預(yù)更是印尼政治勢力的角逐。而由之帶來的宗教民粹的興起，給華人和中國企業(yè)在印尼的商業(yè)活動帶來了沖擊和影響。

中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯露出衰落的跡象，在經(jīng)歷長期牛市之后，許多房產(chǎn)的價(jià)格極其昂貴，而且政府還推出了各種限購房措施。

再加上人民幣未來前景的不確定性，多樣化的投資看起來十分具有吸引力，投資印尼房產(chǎn)不要只看回報(bào)率也要多考慮其他方面。

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