東京奧運會是否舉辦的期限可以延后直到5月下旬。現在“實錘”了，是不是說明，如果全球的疫情不在5月底之前完全控制，東京奧運會就別辦了?如此一來，我在日本買的房會不會受到影響?現在日本房價就會下跌嗎?

投資東京和奧運會有沒有關系

日本奧運會延遲會不會沖擊不動產市場呢?這讓我想到很多人的另一個困惑：奧運會馬上就要開了，現在投資是不是太晚了?

我們不妨來看看，投資東京的底層邏輯到底是什么。

從時間軸來看，2013年東京就申奧成功了，次年各項針對奧運的"再開發計劃"陸續公布，東京的房價也應聲而起。

若看近7年的日本房價的趨勢會發現，2014年起有一波小高峰，東京的部分土地漲幅甚至高達20%，直到2016年后才開始趨于平緩。

但是，東京的不動產市場真正吸引資本大鱷們，其實不過是近2年的事。

2019年1月，ESR(香港)和法國安盛集團投資東京都5棟物流設施，1100億 2019年4月，基匯資本(香港)買上青山大廈，840億 2019年7月，美國黑石集團聯手亞馬遜投資物流設施6棟，1000億 2019年10月，德國安聯保險購買位于東京和大阪的共約80棟租賃用公寓，1300億

早在2013年東京舉辦奧運會就已經是敲定了的事情，而各位大佬們到2019年才開始大規模購買不動產，這投資邏輯顯然不是“因為東京要開奧運會了，所以房價會漲，所以我要買”不然這反應也太遲鈍了吧?還能是大佬嗎!

至于還有一種聲音，認為日本的樓市全靠奧運死撐，奧運一結束就立馬崩。那大家看看大佬們出手的時間就知道了。房子可不比股票，沒人買房是為了做短期波動的。而且，要知道房子持有未滿5年，賣房時稅收可是直接翻倍的。

樓市何去何從

從歷屆奧運會之后的情形來看，攜帶“奧運光環”的樓市定將炙手可熱。受疫情影響，今年的東京奧運充滿了不確定性，樓市將何去何從也難作判斷。

事實上，2020東京奧運已經不是日本第一次在奧運上摔跟頭了，早在1940年，東京奧運會就因為二戰被迫取消。

直到1964年，日本再次獲得機會，隨之而來的是經濟迅猛增長、房價水漲船高。這一年也是日本經濟和房地產市場的轉折點。

從1986年到1990年，短短幾年日本的房價就翻了三番，房價從1970年的6000美元/平方米一路飆升至1991年的6.2萬美元/平方米。

但如此狂放的增長很快讓日本迎來了房產泡沫。日本房價在此后二十年內平均大跌63%，六大城市跌幅高達76%。

《廣場協議》簽訂后，日元對美元不斷升值，央行又將基準利率降到2.5%，日本股市和房產的泡沫也就越來愈大。意識到問題后卻只能是亡羊補牢，日本的房市和股市進入二十年之久的熊市。

盡管在進入21世紀時，日本房地產市場有重振旗鼓之勢，但去泡沫仍在繼續，真正好轉還是在2013年申奧成功之后。

時隔56年，日本再次奪得舉辦東京奧運會的機會，從一定程度上振奮了市場情緒。是年以后，日本房價緩慢走出低谷，以每年5%左右的漲幅緩慢上漲。

根據日本不動產研究所數據，2013年至2015年，全國房價均價同比增長為9.2%、4%和8.5%;東京房價同比增長分別為5.07%、4.96%和4.12%。

隨著奧運會不斷臨近，日本房地產市場變得更加活躍。

去年夏天晴海flag熱銷時，首都圈的新房價格曾有一波上漲。從日本不動產研究所數據來看，首都圈房價在晴海flag開售的8月明顯上漲至6405萬日元/戶，環比增長11.4%，成交量也有所上漲。

2019年新房均價較2018年上漲1.9%，達93.7萬日元/平米。二手房的成交均價則連續7年上漲，期間漲幅達40%，均價約53.5萬日元/平方米。

受到疫情影響，2月首都圈新房成交量減少超三成，是去年9月以來連續六個月下降，但平均房價約97.4萬日元/平方米，同比還上漲6.9%。

價漲而量跌，陳意表示，其中原因之一是日本將人力物力集中于奧運村的建設，造成新房建設人力成本上漲，連帶價格上升。

在二手房市場，今年全國2月成交量6962套，同比上升3.7%，是五個月來首次見漲。平均單價43.7萬日元/平方米，同比增長2.9%。首都圈二手房成交3749套，同比大幅增加7.6%;平均單價為54.8萬日元/平方米，同比上漲2.8%。

從去年和今年新房和二手房的數據來看，新房房價比二手房房價高了近一倍，成交量相對較低。事實上，日本城市化程度高，新房和二手房的成交比例一直處于三七分的狀態。

就目前而言，疫情影響下的二手房的承壓能力高于新房，東京圈整體的抗風險能力也相對較高。

可以預見的是，在疫情和奧運延期的外部沖擊下，日本房地產市場在短期內難實現輝煌。“除非經濟上有重大變化，現階段日本房地產市場很難再有快速增長。”張平副教授稱。

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