一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，澳大利亞新冠疫情可能導(dǎo)致失業(yè)率升至10%左右，房價下跌20%，并指出實際情況也可能比這種預(yù)期還要糟糕。 由于新冠疫情的威脅，聯(lián)邦和各州領(lǐng) 導(dǎo)人以及各政府機構(gòu)幾乎每小時都會更新有關(guān)旅行禁令和各種企業(yè)關(guān)閉的信息。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們表示，將很難準(zhǔn)確預(yù)估房價的下跌幅度。

上周末，隨著聯(lián)邦政府第二個刺激計劃的出臺，以及更多企業(yè)被迫停業(yè)，各大首府城市綜合結(jié)果顯示，初步拍賣清盤率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今為止房產(chǎn)拍賣第二繁忙的周末，各大首府城市中參與拍賣的房產(chǎn)總數(shù)達(dá)2539套。

盡管悉尼和墨爾本的拍賣成交率高于一年前房價下跌時的水平，但遠(yuǎn)低于最近約80%的高點。

還有一些拍賣房地產(chǎn)退出了交易市場。

據(jù)房產(chǎn)研究機構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，退出房地產(chǎn)出售市場比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盤數(shù)據(jù)顯示，13.5%的拍賣房產(chǎn)退出房產(chǎn)銷售市場，而墨爾本退出比例僅為3.9%。

但隨著更多的企業(yè)關(guān)閉和社交距離措施的加強，公眾聚集受到限制，更多的賣家退出房地產(chǎn)交易市場。

愛普資本(AMP Capital)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩·奧利弗(Shane Oliver)預(yù)測，失業(yè)率可能會飆升至10%左右，這可能導(dǎo)致墨爾本和悉尼房價下跌20%。

可能引發(fā)房價崩盤的誘因是什么?

奧利弗博士表示，盡管澳聯(lián)儲上周將利率下調(diào)至0.25%的歷史低點，而且預(yù)計利率還將在這個低點維持一段時間，但就目前情況而言很可能會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，這將導(dǎo)致當(dāng)前5.1%的失業(yè)率翻一番。

奧利弗表示：“失業(yè)率飆升至10%或更高水平，可能會導(dǎo)致償債問題激增，被迫出售房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格會大幅下跌。”

“看看聯(lián)邦政府[周日][發(fā)布]的公告，就會知道國庫部認(rèn)為失業(yè)率將升至10%。”

“國庫部的數(shù)字似乎反映會新增70萬到80萬的失業(yè)人口。”

他表示，可能會出現(xiàn)惡性循環(huán)，進(jìn)一步削弱本已脆弱不堪的經(jīng)濟(jì)。

如果人們沒有了工作，就會減少支出，抵押貸款違約的情況也會增多，從而會引發(fā)更多的房地產(chǎn)拋售。

以最樂觀情況估計，各個首府城市的房價可能會下跌約5%。

他表示，最糟糕的情況則是，房地產(chǎn)價格可能下跌約20%或更多。

奧利弗博士說：“如果失業(yè)壓倒了整個經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)衰退將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出病毒傳播的時期……那樣，我們將看到房價大幅下挫。”

高額的家庭債務(wù)讓上班族變得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯(Tim Lawless)表示，澳大利亞的房地產(chǎn)市場將在4月份開始“失去動力”，由于家庭債務(wù)高企，情況可能會比預(yù)期的更糟。

澳大利亞總債務(wù)與家庭收入之比目前已達(dá)186.5%的歷史新高。

“目前高家庭債務(wù)水平放大了失業(yè)的風(fēng)險，”洛利斯博士說。

“如果失業(yè)率達(dá)到10%，那么就會看到抵押貸款壓力上升，房價將面臨下行壓力。”

受抵押貸款壓力影響最大的地區(qū)將是那些涉及旅游產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，以及酒店餐飲業(yè)比例較高的地區(qū)，如悉尼西部的一些地區(qū)。

洛利斯博士說，如果社交距離措施在一段較長的時間內(nèi)得以實施，對于較脆弱的家庭可能需要進(jìn)行定向干預(yù)，以避免違約現(xiàn)象。

澳大利亞央行上周末宣布，將購買澳大利亞政府債券，作為其首個量化寬松計劃的一項內(nèi)容，但洛利斯博士表示，“貨幣政策錦囊中也沒有多少妙計了”。

他表示，與全球金融危機期間不同，當(dāng)時我們正處于礦業(yè)繁榮時期，貨幣和財政政策有效地幫助了澳大利亞避免衰退，但如今降低現(xiàn)金利率的空間不大。

“我們現(xiàn)在處于前途未卜的狀態(tài)，[新冠病毒]對房地產(chǎn)市場的影響將取決于此次衰退的持續(xù)時間，”他表示。

惠譽評級(Fitch Ratings)的杰里米·祖克(Jeremy Zook)表示，當(dāng)失業(yè)率飆升時，澳大利亞處于高水平的家庭債務(wù)將變得更具風(fēng)險。

惠譽估計，未來幾個月失業(yè)率將升至6%左右，但表示這樣的失業(yè)率是“可控”的。

“這是未來一兩個季度的暫時沖擊，”祖克表示。

“但如果隨著時間的推移，峰值變得更高……這將是我們所擔(dān)心的。”

這場危機終將過去

穆迪(Moody)經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡特里娜·埃爾(Katrina Ell)表示，今年澳大利亞的失業(yè)率可能達(dá)到7.5%，這意味著將有30萬新增失業(yè)人口。

她說：“我們預(yù)計，隨著3月底以來的停工停產(chǎn)情況的增加，4月份的失業(yè)率將會出現(xiàn)躍升”。

埃爾女士對房價暴跌會有多嚴(yán)重的預(yù)估有所保留。

“經(jīng)濟(jì)損失最終將取決于受感染患者的數(shù)量和在全球范圍內(nèi)遏制病毒所需的時間，因為這將促使隨后采取的隔離和遏制努力，而這些則會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)影響，”她說。

德勤進(jìn)入經(jīng)濟(jì)公司(Deloitte Access Economics)合伙人克里斯·理查森(Chris Richardson)也不太愿意對失業(yè)率和房價進(jìn)行預(yù)測。但他指出，隨著病毒的傳播，人們會建立免疫力，疫苗也在研發(fā)中，這一切終將過去。

“衰退會持續(xù)很長一段時間，典型的衰退可能會持續(xù)數(shù)年，但最糟糕的情況也可能比典型的衰退更快結(jié)束，”他說。

“這將持續(xù)6到18個月。”

理查森博士還指出，當(dāng)房價下跌時，租金最終也會下跌。

未來幾個月，還會有更多的房產(chǎn)要出租。

在全球范圍內(nèi)，愛彼迎Airbnb租賃出現(xiàn)了從短期出租轉(zhuǎn)向長期出租的趨勢。

如果出租房產(chǎn)突然涌向房地產(chǎn)市場，這可能會壓低某些類型房地產(chǎn)的租金價格，但洛利斯博士表示，現(xiàn)在就對此進(jìn)行預(yù)測還為時過早。

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