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導(dǎo)語
所謂入鄉(xiāng)隨俗，我們到美國投資房產(chǎn)，更要遵循當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，在美國外國人可自由購買、出租、出售房地產(chǎn)，但是租金收入和賣出時的增值收入要繳所得稅，而且美國房子地契，交易價，房產(chǎn)稅信息是公開透明，所以想要偷稅漏稅是不大可能的，但是可以通過一些合法的手段，合理的規(guī)避稅費。今天我們?yōu)榇蠹規(guī)砻绹慨a(chǎn)投資最全稅務(wù)指南，希望對大家美國置業(yè)有所助益。
外國人投資繳稅方式
外國人可在美國自由購買、出租、出售房地產(chǎn)，租金收入和賣出時的增值收入要繳所得稅！
?繳稅方式大致有二種：
a.預(yù)扣稅(Withholding Tax)
b.以報稅方式來繳稅
?稅率同美國個人繳稅率：
可享有“個人免稅額”，2017年該額度是$4050.00/人。 但不享有美國身份人士的其他稅務(wù)優(yōu)惠。相應(yīng)實際所繳稅金會比美國身份人士稍高。
外國人投資美國房產(chǎn)涉及稅賦
房產(chǎn)稅
地方政府(縣、市)為主征收的，規(guī)定一個當?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。收入歸地方政府所有。用于房產(chǎn)所在城市及所在州的各類開支，比如公立教育撥款、圖書館建設(shè)、治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)……
美國城市城市平均房產(chǎn)稅率為1.4%;郊區(qū)地區(qū)為1.3%。在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。
個人所得稅
稅率同美國個人繳稅率
以下是2018年聯(lián)邦個人（單身）所得稅率，僅供參考：
10% $0 ~ $19,050
12% $19051 ~ $77400
22% $77401 ~ $165000
24% $165001 ~ $315000
32% $315001 ~ $400000
35% $400001 ~600000
37% $600000+
出租房產(chǎn)稅賦
1. 房產(chǎn)稅 (property tax)
2. 租金所得稅
(1040個人稅表Schedule E，租金扣除一切相關(guān)費用計入個人所得稅)
注意：出租房報稅，即便虧損也要報!!
4、出售房產(chǎn)稅賦
在美國，中國人出售房產(chǎn)所交稅費基本與美國人一致
1. 資本利得稅(1040個人稅表Schedule D計入資本利得)
2. 地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金
3. 公證費用
4. 市政府過戶稅
5. 付清過戶日之前地產(chǎn)稅，付清任何欠稅款及債務(wù)
? 資本利得根據(jù)其持有時間分短期 & 長期。短期(≦365天)：交普通個人所得稅(10%-35%)長期(≧366天)：交長期資本利得稅(一般低于個人所 得稅率 10%-25%)
外國人在美國的稅務(wù)優(yōu)惠
銀行利息、股票增值收入、聯(lián)邦公債利息… 免付任何稅，且相應(yīng)機構(gòu)亦無需預(yù)扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。不過當事人一定要記得按要求填寫W-8BEN表，三年一更新。
雖然美國目前對于中國普通房產(chǎn)投資者沒有什么稅收優(yōu)惠， 但是中國人在美國投資納稅，將獲得一個美國納稅人號。良好的納稅記錄將對以后的移民以及其他經(jīng)營類投資頗有幫助。
建議：投資人聘用獨立第三方美國稅務(wù)會計師進行報稅，這樣可最大化的幫助當事人合理合法省稅。
1. 美國房產(chǎn)的貸款利息是你的好朋友。(據(jù)統(tǒng)計，美國屋主一年總計取得約1000億元的房貸利息抵稅優(yōu)惠。)
2. 房貸保險費用仍可抵稅。
3. 美國房產(chǎn)稅亦可用來抵稅。
4. 資產(chǎn)每年可折舊抵稅 (無論自住房或商業(yè)用房)。
5. 節(jié)能裝修費用可以抵稅，裝修費用可抵銷賣房獲利。
6. 賣房相關(guān)費用可以抵稅。
適用外國人的贈與稅 & 遺產(chǎn)稅
1、美國有形財產(chǎn)：受贈人公民配偶則是免稅的，如果不是配偶則需要支付$148,000，其他人則征收額為$14000
2、非美國資產(chǎn)無形資產(chǎn) 任何人都是免稅的
非居民外國人，在美國的有形財產(chǎn)&無形財產(chǎn)有遺產(chǎn)稅，其免稅額 是$6萬。但在美國的Portfolio investment則免遺產(chǎn)稅。
出售繼承房產(chǎn)
1. 繼承房產(chǎn)持有期一律算作長期，并按長期資本利得稅率繳稅(即使實際持有期為一天)
2. 課稅標準按照房產(chǎn)當時標準市價
a. 遺產(chǎn)贈與者死亡當天房產(chǎn)的市價
b. 或者，如有遺囑執(zhí)行人，房產(chǎn)價值則以贈與者死亡日期前6個月房產(chǎn)市價為準。
外國人投資避稅注意事項
避稅必須要有法律依據(jù)：
票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約，也要租客提供維修等票據(jù)。避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國如果造假，處罰很嚴重。
公司名義投資房產(chǎn)避稅注意問題：
以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，比如在 年終結(jié)算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時 通過當?shù)貙I(yè)會計師的協(xié)助，您可以達到最大限度的避稅。所有費用，請務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認信，或是信件作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。
結(jié)語
在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。根據(jù)納稅通知，定期繳納相關(guān)稅費就可以了，但是合理抵稅確實要下一番功夫的，如果嫌麻煩的話，最好尋求第三方專業(yè)會計師的協(xié)助，才能更大限度、更好的、更合理的避稅。
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