很多國人在購置日本房產的時候，都會發現一個問題，日本人基本都是租房而不是買房。聯系到此前日本曾發生的房產泡沫，很多國人都會在心里犯怵，考慮應不應該購置日本房產，購置日本房產最后會不會虧本?實際上，這種擔憂是多慮的，日本房產目前走勢良好，房產泡沫基本沒有，處于一個經濟復蘇的階段。而且日本的房產泡沫也是有歷史原因，并不是很容易就會發生的事情。接下來，我們就來看一看當初日本房產為什么會泡沫?

日本房產泡沫原理

比如你是一個手里有點閑錢的年輕人，有天突然來了一場思想上的文藝復興，有人告訴你，“通貨膨脹會吞噬你的財富”、“法幣被發明出來就是為了無限增發”，等等，你覺得人生觀受到了洗禮，世界觀變得有了新高度，認識到“持有現金不理智”、“要通過資產和債務來對抗通脹”。

這樣第二個問題就出現了，怎么操作?

不難解決，大家應該知道，貴金屬貨幣有天生的通縮趨勢，怎么理解呢?黃金產量有限對吧，持有成本低對吧，流動性好對吧，只要符合這三個元素，這類東西都是越持有，越值錢，除非外界天量注入才能打破這個循環。

上世紀七八十年代，日本人的思維革命了，發現日元越來越不值錢，都開始尋找有升值趨勢的“硬通貨”。我們假設一個小伙伴，小林桑，發現人口聚集區的房子就有這個氣質。拿著手里的一百萬去買房。

然后發現不大能買的到，因為房價不低，所以小林從銀行借了兩百萬，湊成了三百萬去買了一套。

小林隔壁老王看到小林出的錢比自己房子原價高的多，把房子賣給了小林，手里有三百萬，這個時候他就成了剛才的小林，手里持有大量的現金。如果回到上世紀五六十年代的日本，那時候的日本老百姓都沒有“思想革命”，隔壁老王賣房賺了300萬可能去旅游，買路虎，買股票，買吉娃娃等等。

但是到了七八十年代，日本絕大部分老百姓都“思想革命”了，都已經達成共識房子會持續漲，而且銀行估值高，這個時候老王可能用300萬做首付從銀行借了600萬去買了一套900萬的大豪宅。

賣了房得到900萬的老李決定投機未來，在大城市周邊不咋貴的地方一口氣買了幾十套小房子，共花了2700萬，等著慢慢升值，城市周邊農民們也蠢蠢欲動，拿著到手的錢去銀行貸款投資，因為農民們手里現在有2700萬現金，加了杠桿會變成將近一個億!

到這個時候，房價已經普遍升了一輪，貨幣供應量翻了幾十倍，風險也開始變大，各個環節的人都承擔著巨大的房貸壓力，而且環節越往后，壓力越大。

這個過程中，因為房價持續上漲嘛，大家會變得越來越惜售，市場上流通的房子越來越少，標價越來越貴。

到后來，東京的房子都賣了可以買下整個美國，日本的房子都賣了可以買下四個美國。不過說是這么說，如果真的大規模拋售，很快就會因為找不到買家而變得一文不值，也談不上值幾個美國了。

日本房產為什么會泡沫

從1979年底到1984年底，為了治理通脹，美聯儲開始大幅加息，美元匯率上漲了近60%，美元過強導致美國對外貿易逆差大幅增長。

為了改變這種處境，1985年，美國老大哥開始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英簽訂了 “廣場協議”，小弟們一致同意幫助美國老大哥讓美元進行貶值，以緩解美國大幅逆差以及美元的升值壓力。然而站在歷史的角度看，日本應該感到細思極恐，美國當時的目的還是為了打擊自己最大的債權國—日本，而當時日本仿佛并沒有意識到已經陷入美國老大哥的圈套。

于是，果然如美國所愿，廣場協議之后，日元的升值幅度最大，三年間升值達到了86.1%。日元的國際地位提升，日本對外投資，進行擴張。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫破滅的炸 彈。

日本房地產泡沫開啟

日元升值，外需開始變弱，日本政府開始將重點轉移到國內，想要通過提高內需促進經濟。于是乎，從1986年到1987年，日本連續5次降息，大量的錢開始涌入到經濟中，在低利率以及流動性過剩的背景下，大量資金流向了股市和房地產市場，資金的逐利性以及人性的貪婪就此展開，居民以及個人開始紛紛買股以及買房。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，但是當時，日本國內的城鎮化率超過90%，房地產發展的空間有限，于是，一個巨大的泡沫正在誕生。

日本房地產泡沫的狂熱

日本房價從泡沫開始、泡沫形成、泡沫變大，這中間有著多股勢力在推波助瀾，似乎都想著能從這個巨大的蛋糕上，分得一杯羹。

第一股勢力，也是最強大的推手，那就是銀行。在泡沫面前，銀行也開始慢慢失去理智，放任風險的變大，甚至于忽視、無視風險的存在，在房價持續上漲階段，銀行業低估房地產作抵押的貸款所含的風險，甚至發放無抵押的信用貸款(是不是感覺和美國08年的次貸危機很像)。

1984—1989年，銀行的房貸年均增長率為19.9%，遠遠超出了同一時期9.2%的貸款增速。而當時，日本企業購入土地所需資金大部分來自銀行貸款。于是惡性循環開始，房產、股票不斷增值，借款人抵押物也不斷增值，籌集到的資金也不斷增加，籌集的資金又不斷投入到房產和股票，循環往復，房價不斷推高，股市不斷上漲。于此對應的是地價高，股價高，企業完全脫離實體經濟增長，泡沫日益膨脹。

第二股勢力，國際熱錢。這些錢的嗅覺是非常靈敏的，在世界各個國家尋找最優收益的可能性，在當時的日本，簽訂廣場協議之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，可以通過匯率變動獲得5%以上的匯兌收益。敏銳的國際資本迅速進來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。

第三股勢力，國內的投機資本。隨著大量資金涌入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。1985年到1988年，東京地價增長了近2倍。當時，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業的發展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模，過高的地價也給政府的建設帶來了嚴重的阻礙，高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。

日本房地產泡沫破裂

神話終究是神話，當雪崩發生的時候，沒有一片雪花會認為是自己的責任。在房地產最后瘋狂的時刻，日本的地價總額增量是其GDP的1.19倍，意味著日本地價一年的增幅就超過了日本全國所有行業制造的財富!然而很多日本人民還沉浸在夢中不愿意醒來。

在股市和房市雙重的泡沫壓力下，日本政府選擇主動擠泡沫，最終股市、房市先后破裂。

1990年，日本股市率先崩盤，造成了大量的企業裁員。為了生存，企業開始售賣資產，拋售房產。被裁掉的員工因無力還貸，開始棄供，銀行大量壞賬，大量房產棄給了銀行，銀行開始拍賣房產。1991年，房地產泡沫破裂，大城市房價直接腰斬，小城市房價下跌20%~30%。

那日本政府是否做了挽救措施呢?做了，但這些措施不但沒能挽救房地產，反而成了房地產泡沫破裂的催化劑。當時，日本嚴控房地產貸款，基本上就停止了房地產貸款;提高房地產稅收，兩年之內的房地產交易被苛以重稅;收緊貨幣，銀行連續加息。一開始，日本政府沒有意識到擠泡沫會產生如此大危害，如果提前知道，可能政策會有所變化。

為什么日本人不愛買房

工作原因

日本的富人或中產階級，一般是通過自己的努力，慢慢積累起來的財富，所以現金會很重。此外，日本國內經濟形勢不佳，經濟早已經過了快速發展期，日本經濟的發展很大程度上依賴于日本對海外企業的投資培育。因此，日本白領的工作往往經常變動，一些大型企業“職位3年一個變化”，自己都不知道明年會在哪工作，所以在哪安家也需要謹慎。

日本人的習慣

在日本人看來，這些房子只是富人的奢侈品和投資產品。此外，日本的交通系統非常發達，這導致日本人要么在郊區買房，要么在郊區租房。在他們看來，最重要的是過好生活。日本人沒有買房的意識，或者說買房的愿望不夠強烈。

另外，日本的租賃制度相對成熟，租賃權類似于買房權。在日本的許多地區，即使是租房子住，家庭中的孩子也享有同樣的受教育權利。即使只是租房，只要按時交房租，剩下的錢就可以用來做其他的事情來豐富生活。

簡單來說，雖然日本人不愛買房，但實際上愛租房的日本人給國外的眾多買房們帶來了不菲的收益。這也是為什么這么多人愿意投資日本房產的原因之一。因為不愁房子租不出去，客戶群體非常龐大，而且還有豐厚的收益，何樂而不為呢。

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