隨著"一帶一路"的推進(jìn)，越來越多的朋友們開始重視開發(fā)柬埔寨這個(gè)市場(chǎng)了。如果你資金量不是很大，又想對(duì)沖人民幣貶值的壓力，完全可以了解下柬埔寨的房產(chǎn)市場(chǎng)。本文是根據(jù)一個(gè)在柬埔寨工作生活四年、資深房產(chǎn)投資客的訪談?wù)矶桑Ｍ麑?duì)你有所啟發(fā)。

投資人眼中的柬埔寨

柬埔寨在哪兒?

柬埔寨在中國云南往南，中南半島的最南邊，與泰國、老撾、越南接壤，臨海泰國灣，全國人口1500萬，是一個(gè)國民信仰佛教的君主立憲制國家。

在1863年被法國占為殖民地之前，很長(zhǎng)一段時(shí)間是泰國(暹羅)的附屬國。二戰(zhàn)期間，日本發(fā)動(dòng)侵略亞洲的戰(zhàn)爭(zhēng)，1940年侵占柬埔寨。二戰(zhàn)結(jié)束后，國家再次被法國占領(lǐng)。隨后，西哈努克帶領(lǐng)國家展開了民族獨(dú)立運(yùn)動(dòng)，并于1953年國家獨(dú)立。

在渡過了十余年相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)光后，因冷戰(zhàn)期間的大國博弈，處于東西陣營夾縫中的柬埔寨國運(yùn)多蹇。1970年，軍人朗諾在美國支持下發(fā)動(dòng)政變，宣布廢黜正在中國訪問的西哈努克親王國家元首職位。接下來，就是國內(nèi)各派軍事力量混戰(zhàn)的局面，并遭遇了數(shù)年的紅色高棉黑暗統(tǒng)治時(shí)期，多達(dá)200萬人因饑餓/過勞/折磨/槍決而死，首都金邊居民紛紛逃亡農(nóng)村和邊遠(yuǎn)地區(qū)，并一度成為“鬼城”、“無人之城”。

直至1993年，隨著國家權(quán)力機(jī)關(guān)相繼成立和民族和解的實(shí)現(xiàn)，柬埔寨才真正進(jìn)入和平發(fā)展的新時(shí)期。

柬埔寨的經(jīng)濟(jì)

柬埔寨是個(gè)非常年輕的國家，大量老弱病殘?jiān)趦?nèi)戰(zhàn)期間死亡殆盡，現(xiàn)有國民多是和平時(shí)期出生，平均年齡27.8歲，多居住農(nóng)村，所以存在巨大的人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利。

國家的中學(xué)教育體系在殖民時(shí)代就已建立，質(zhì)量不錯(cuò)，但大學(xué)教育落后，又因?yàn)楦ā⒚馈⑷盏臍v史淵源，所以很多年輕人大學(xué)都去歐美日韓等國留學(xué)，等他們歸國后，就職于政府部門、電力電信郵電等企業(yè)、或創(chuàng)業(yè)，因此造就了一批高收入的國民。

東西方冷戰(zhàn)時(shí)期，美國一度支持柬軍人政權(quán)，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)、文化實(shí)力影響柬埔寨至今，英語與高棉語一起被定為官方通用語言、美元在這里暢通無阻(因戰(zhàn)亂、通脹和貨幣混亂，柬一度易貨交易及用金銀充當(dāng)貨幣，后自發(fā)選用穩(wěn)定的美元)，除了日常小額支付人們使用本國貨幣瑞爾之外，大額資產(chǎn)如房產(chǎn)/車輛等，大家都使用美元計(jì)價(jià)和交易。

柬埔寨沒有資本/技術(shù)密集型的重工業(yè)和制造業(yè)，因人力便宜，制衣/制鞋業(yè)比較發(fā)達(dá)，這大多是2008年前后始，從大陸轉(zhuǎn)移來的低端制造業(yè)，且以出口歐美為主。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化出現(xiàn)在2015這一年，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)取代制衣業(yè)成為國家最大的產(chǎn)業(yè)，與旅游業(yè)一起構(gòu)成了國家的經(jīng)濟(jì)支柱，而農(nóng)業(yè)則處日漸式微的地位。

目前制造業(yè)也出現(xiàn)了些許危機(jī)：一是美元升值，造成制衣成本上升，出口受阻;二是柬埔寨工會(huì)眾多(法律規(guī)定10人即可成立工會(huì)，現(xiàn)已有3469家工會(huì))，工人經(jīng)常罷 工要求加工資。好在《工會(huì)法》即將出臺(tái)，工人、工會(huì)、工廠的關(guān)系或?qū)⒏椭C。

中國跟柬埔寨的淵源

中國與柬埔寨官方的友好關(guān)系，起始于二戰(zhàn)后的冷戰(zhàn)時(shí)期。處于東西方對(duì)抗夾縫中的柬埔寨一直是中美拉攏的對(duì)象，美國支持的軍人政變后，與新中國第一代國家領(lǐng)導(dǎo)毛澤東、周恩來等建立深厚情誼的西哈努克親王長(zhǎng)時(shí)間居住在北京，并建立流亡政府，長(zhǎng)期致力于柬民族和解與和平發(fā)展，直至后來成功。至今，2004年繼任的國王西哈莫尼每半年還到北京做定期健康體檢。

其實(shí)，中柬民間交流更為久遠(yuǎn)。清代，大批閩粵沿海居民下南洋謀生時(shí)，其中的潮汕人就批量的來柬定居，至今已有三、四代。他們?nèi)詴?huì)說潮州話，并與大陸親戚往來，方便他們?cè)诩碜錾藤Q(mào)批發(fā)生意。像其他東南亞國家一樣，華人掌控著國家經(jīng)濟(jì)，前十大富豪中，超一半是華人。

目前，中國已超越日、韓成柬最大的外來投資國，當(dāng)?shù)氐穆窐颉㈦娏Α⑼ㄐ诺然A(chǔ)設(shè)施多為中國企業(yè)建設(shè)，加上來此開工廠開礦產(chǎn)、各類做小生意的業(yè)主，大概有近10萬中國人在柬淘金。

近兩年，有越來越多的大陸地產(chǎn)商活躍在金邊街頭。相比內(nèi)地動(dòng)輒上億的土地價(jià)格，柬埔寨的地產(chǎn)進(jìn)入門檻較低，而他們的購房客戶卻是中國人——開廠的/開礦的/修路的/建橋的主管中層以上管理人員或做小生意的老板。

外國人與柬埔寨樓市

毫不客氣的說，80%的外國人撐起了柬埔寨火熱的樓市，而這才不過6年的光景。

2010年5月，柬埔寨頒布了吸引外國人購房的《外國人產(chǎn)權(quán)法》，規(guī)定非本國居民憑借護(hù)照就可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產(chǎn)權(quán)。由此，吹皺了房地產(chǎn)的一池春水，首都金邊房?jī)r(jià)也由當(dāng)初的每平1200美元漲到如今均價(jià)2500美元(合人民幣1.6萬元/平)。

柬埔寨共有三座大城市，分別是全國經(jīng)濟(jì)/政治/文化/宗教中心的首都金邊、風(fēng)光旖旎的經(jīng)濟(jì)特區(qū)港口城市西哈努克市、及旅游勝地吳哥窟所在地的暹粒市。房地產(chǎn)業(yè)主要集中在200萬人口的金邊市，一部分在西哈努克港，暹粒是個(gè)純旅游城市，幾乎沒有外國購房者。

跟大家想象中的發(fā)展中國家首都貧窮落后不一樣的是，金邊是個(gè)非常國際化的城市，主要體現(xiàn)在人口構(gòu)成上。除了越南、老撾、泰國、馬來、新加坡等東南亞鄰國外，這里居住這大量的美國人、歐洲人、日本人、韓國人、中國人等，占比大概為城市總?cè)丝诘?0%，他們大多是NGO組織的雇員、在此開礦辦廠的管理人員、各類投資客等。

跟絕大多數(shù)國家不同的是，金邊的房子絕大多數(shù)賣給了外國人，地產(chǎn)商幾乎全為外國企業(yè)，日本、韓國、臺(tái)灣、大陸等地產(chǎn)企業(yè)先后進(jìn)入，更有趣的是地產(chǎn)商屬于哪個(gè)國家，其建的房子就賣了那個(gè)國家的人。

6年來，金邊房?jī)r(jià)翻倍，但仍處在上升途中，看不到泡沫要破滅的跡象，因?yàn)楝F(xiàn)在買房的外國人多是在金邊工作、經(jīng)商、生活的人，真正的投資客還并不多;其次，年輕的柬埔寨還處在快速城鎮(zhèn)化的過程中，大量來金邊尋找機(jī)會(huì)的農(nóng)村年輕人和歸國的留學(xué)生等需要在此定居人還沒買房呢。

當(dāng)下的柬埔寨

上榜全球國民最健康國家

根據(jù)LetterOne發(fā)布了“全球健康指數(shù)”(Global Wellness Index)報(bào)告顯示，在全球接受調(diào)查的151個(gè)國家中，柬埔寨健康水平位列第10名。在這份榜單中，加拿大排名第1名，美國僅位于第37位。

“全球健康指數(shù)”調(diào)查的數(shù)據(jù)包括血壓、血糖、肥胖、抑郁、幸福感、飲酒、吸煙、鍛煉、預(yù)期壽命和政府醫(yī)療支出等項(xiàng)目。據(jù)分析，柬埔寨在預(yù)期壽命上，和2009年相比延長(zhǎng)了15.7年，平均壽命到69歲，是影響排名的很大因素。

人類發(fā)展指數(shù)改善幅度排名前十

1990年開始，聯(lián)合國針對(duì)全世界189個(gè)國家和地區(qū)的人民壽命、教育、收入等相關(guān)項(xiàng)目為指針，提出人類發(fā)展指數(shù)這一測(cè)評(píng)，以衡量各國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活的發(fā)展程度。指數(shù)越高代表該國人民的生活越好。

最新的報(bào)告中顯示1990-2017年間，柬埔寨在人類發(fā)展指數(shù)中各指針改善幅度全球排名第8名，柬埔寨人民的生活往更好的水平邁進(jìn)。

國民收入大幅提升，名列東盟第二

為了反應(yīng)各國人民收入的實(shí)際價(jià)值，一般采用購買力平價(jià)人均國民總收入(GNI/PPP)，并將其換算成美元，以真實(shí)比較各國人民的收入。

依據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)顯示，2017年柬埔寨GNI/PPP為3760美元，相較2000年成長(zhǎng)258%。東盟國家中排名第二，全世界排名前20強(qiáng)。

消貧速度最快國家之一

自2004年起，柬埔寨在短短近15年間，每年超過1%的消貧率快速消貧， 2018年降低至9%，是消除貧窮最成功的國家之一。

失業(yè)率全球第二低，全民就業(yè)100%

柬埔寨失業(yè)率僅0.3%，是全世界失業(yè)率最低國家之一。

全球僅次于卡塔爾，而在東盟國家中排名第一。

不僅國民的生活水平日益提高，柬埔寨在交通基礎(chǔ)設(shè)施、建筑房地產(chǎn)以及旅游業(yè)方面都取得了快速的發(fā)展成效。如今柬埔寨就像30年前的中國，正在鉚足了勁往上噴發(fā)，正處于高速發(fā)展黃金時(shí)機(jī)。

柬埔寨目前面臨著前所未有的變化與發(fā)展。有人說金邊是20年前的北京，西港是20年前的上海。你認(rèn)為呢?

投資柬埔寨房產(chǎn)有何優(yōu)勢(shì)呢?

1、上升途中的美元資產(chǎn)。柬埔寨雖有自己的主權(quán)貨幣瑞爾，也不發(fā)行美元，但絕大多資產(chǎn)以美元計(jì)價(jià)和交易，銀行存款和貸款都可用美元。把人民幣換成美元計(jì)價(jià)的金邊房產(chǎn)，就對(duì)沖了人民幣下跌的風(fēng)險(xiǎn)，何況這里的房子還在漲。

2、穩(wěn)定政局及東盟的戰(zhàn)略位置。1993年柬埔寨民族和解以來，一直和平發(fā)展，何況這又是一個(gè)心態(tài)恬靜、不善戰(zhàn)不尚武的佛教徒國家。其次，它還是東盟成員國，并處正中心的戰(zhàn)略位置，2023年東南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)將在金邊舉行。

3、政府民間都親華的國家。柬埔寨上層與中國政府關(guān)系親密，以西哈莫尼國王為核 心的新一代國家元首繼承了老一代的友誼。此外，中柬兩國民間經(jīng)濟(jì)/文化交流、貿(mào)易往來頻繁，且從未出現(xiàn)排華事件，中國人在此能保證人身安全。

4、資金自由進(jìn)出無外匯管制。絕大多數(shù)國家都有外匯管制，即外匯資金進(jìn)出都有嚴(yán)格的審核，如中國每年每人只有5萬美元的外匯使用額度。但柬埔寨卻無外匯管制，美元自由進(jìn)出，只要是你的錢，不管多少，隨意攜帶進(jìn)出國境。

5、寬松的簽證制度。柬埔寨簽證叫EVISA。一簽一年，到期可以續(xù)簽，并且簽證非常容易，所以外國人可以無休止、不限次數(shù)的續(xù)簽下去。加上柬埔寨獨(dú)特的旅游、文化資源和這些年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以很多外國人來此工作定居，也造就了金邊的國際化城市。

6、大量接盤俠存在。柬埔寨房產(chǎn)的80%左右都賣給了外國人，柬埔寨年輕人雖有購房需求，但苦于收入低廉，隨著柬經(jīng)濟(jì)發(fā)展及財(cái)富的積累(柬經(jīng)濟(jì)在2008年金融危機(jī)短暫停滯后，至今GDP已連續(xù)6年增幅達(dá)7%以上)，將有大量接盤俠存在。

以上說了柬埔寨房產(chǎn)投資的許多優(yōu)勢(shì)，但也有風(fēng)險(xiǎn)：

最重要的風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)下跌，而是項(xiàng)目爛尾。因進(jìn)入柬埔寨的開發(fā)商多為外國企業(yè)，且資金實(shí)力參差不齊，若出現(xiàn)海外金融/經(jīng)濟(jì)危機(jī)，則會(huì)影響資金供應(yīng)，造成爛尾;或者使用了杠桿資金的地產(chǎn)商項(xiàng)目銷售遲緩，后續(xù)資金跟不上，也會(huì)造成爛尾。最典型的例子發(fā)生在2009年，受美國次貸危機(jī)影響，韓國經(jīng)濟(jì)受挫，幾家銀行破產(chǎn)，而這些銀行卻是金邊韓國地產(chǎn)商的背后金主，因資金鏈斷裂項(xiàng)目爛尾至今。

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