“海外置業(yè)”已經(jīng)成為近年來中國(guó)財(cái)富管理領(lǐng)域里的熱門詞匯，中國(guó)中產(chǎn)家庭及高凈值家庭群規(guī)模的擴(kuò)大已經(jīng)將“海外置業(yè)”變成一種剛性需求，資產(chǎn)配置國(guó)際化已然成為趨勢(shì)。那么，海外地產(chǎn)投資之路該怎么走?

胡潤(rùn)研究院與銀行機(jī)構(gòu)合作發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告指出，大中華區(qū)擁有600萬資產(chǎn)的家庭總財(cái)富達(dá)125萬億，是大中華區(qū)全年GDP的1.5倍，其中中國(guó)大陸占八成。

胡潤(rùn)表示：“高凈值家庭增長(zhǎng)速度比GDP快。”大中華區(qū)25個(gè)城市600萬資產(chǎn)家庭突破兩萬，其中13個(gè)城市600萬資產(chǎn)家庭突破5萬。

報(bào)告稱，中國(guó)內(nèi)地每940人中就有1人是千萬富豪。我國(guó)千萬資產(chǎn)高凈值家庭的構(gòu)成人群中，有55%是企業(yè)家，20%是金領(lǐng)，15%炒房者，10%炒股者。

而到了億萬資產(chǎn)超高凈值家庭的構(gòu)成人群中，已經(jīng)全然不見打工者的身影，轉(zhuǎn)而變?yōu)?5%企業(yè)家，15%炒房者，10%炒股者。

據(jù)資料顯示，中國(guó)千萬資產(chǎn)高凈值人群平均年齡38歲，平均年消費(fèi)占平均財(cái)富的3.4%，地產(chǎn)是他們最主要的投資方向，海外置業(yè)是越來越多有錢人的選擇。

在近幾年，全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)均受到多方面的挑戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)方面，人民幣的加速貶值以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩面臨的轉(zhuǎn)型;國(guó)際方面，英國(guó)脫歐給資本市場(chǎng)帶來了極大的不穩(wěn)定性，在這樣的環(huán)境下，中國(guó)高凈值人群在海外置業(yè)迎來高潮時(shí)期。

在近3年，高凈值人群當(dāng)中投資海外房產(chǎn)的人數(shù)有了非常明顯的上升。一方面是由于國(guó)內(nèi)資產(chǎn)收益率不斷下降， 房產(chǎn)市場(chǎng)政策愈發(fā)收緊，另一方面也在于人民幣的持續(xù)貶值及較低的海外貸款利率水平。

預(yù)計(jì)未來10年中國(guó)高凈值人群將有約30%的海外資產(chǎn)配置需求，投資需求復(fù)合年增速預(yù)計(jì)為20.6%，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)3.27萬億元人民幣。

熱門國(guó)家買房稅費(fèi)

美國(guó)：對(duì)于買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費(fèi)的差別非常大，特別是在紐約市，律師費(fèi)比一般城市都高出很多。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)一般為房屋價(jià)值的0.3%-0.5%。其他費(fèi)用各地區(qū)差距不大，一般控制在2000美金以內(nèi)。此外，美國(guó)買房的中介費(fèi)是由賣家支付。

需要注意的是，在美國(guó)買房時(shí)，一次性支付的買房費(fèi)用比例最少，但買房后，還需要支付大約0.5-2%的房產(chǎn)稅。這也是一筆不小的支出。

澳洲：在澳洲買房費(fèi)用，除去房子的價(jià)錢之外，你大約還需要預(yù)留房?jī)r(jià)5%-7%(一般不超過房屋總價(jià)的10%)的金額來支付各種費(fèi)用。假如你還需要申請(qǐng)按揭貸款，那么費(fèi)用的支出還會(huì)更多。其中印花稅是買房稅費(fèi)中的大頭，征收比例因州而異。

英國(guó)：在英國(guó)買房，主要的費(fèi)用包括聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、印花稅、中介的費(fèi)用三部分。其中印花稅是最為重要的房產(chǎn)交易稅，也是數(shù)額最大的費(fèi)用支出。通常在房產(chǎn)交易完成的30天內(nèi)繳納。

富裕人群購(gòu)買海外物業(yè)三大動(dòng)機(jī)，分別是養(yǎng)老、資產(chǎn)配置和子女留學(xué)。結(jié)合這三大動(dòng)機(jī)，海外置業(yè)分為以下幾種：

1、投資型海外房產(chǎn)

以投資為主要目的，一是由于國(guó)內(nèi)投資渠道比較有限;二是越來越多的中國(guó)人走出國(guó)門，了解到外國(guó)的投資機(jī)會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)又是投資實(shí)物類型，更易于接受。

比較符合這一標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)家通常是房產(chǎn)市場(chǎng)正在起飛，投資空間巨大的城市，比如說希臘雅典，土耳其伊斯坦布爾等。

2、教育型海外房產(chǎn)

多與孩子就讀的學(xué)校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的要素，針對(duì)不同年齡的孩子，對(duì)社區(qū)和治安的配套要求也需要多方面了解。

介于此，教育資源出色的發(fā)達(dá)國(guó)家是比較合適的海外置業(yè)目的地，比如美國(guó)、加拿大、英國(guó)或其他歐洲國(guó)家等。

3、養(yǎng)老型海外房產(chǎn)

此類房產(chǎn)對(duì)環(huán)境要求較高，既有自然風(fēng)光，也有人文關(guān)懷，并且對(duì)當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設(shè)計(jì)是否適合中老年人使用等。而且此類房產(chǎn)可能投資人居住時(shí)間相對(duì)較多，在海外置業(yè)必須考慮到語言、文化、飲食、配套服務(wù)等是否適宜。

綜合以上考慮，適合投資置業(yè)的國(guó)家主要是加拿大、塞浦路斯、馬耳他等生活安逸舒適的發(fā)達(dá)國(guó)家。

4、度假型海外房產(chǎn)

與養(yǎng)老型海外房產(chǎn)有一定的相似度，對(duì)環(huán)境要求較高，更偏好氣候溫和、人口密度低的地區(qū)，不同的一點(diǎn)是度假型房產(chǎn)居住的時(shí)間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會(huì)將自己生活的喜好帶入此類房產(chǎn)的要求中，比如是靠山或靠海，有無其他配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如高爾夫、騎馬、游艇等。因此，西班牙、葡萄牙、希臘、馬耳他等旅游大國(guó)成為了較優(yōu)選擇。

5、移民型海外房產(chǎn)

此類房產(chǎn)通常與該國(guó)的投資移民政策掛鉤，滿足一定金額和條件即可獲取居留權(quán)，最終目的為移民。房產(chǎn)作為投資和取得移民身份的條件之一，也是目前一些國(guó)家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對(duì)移民政策細(xì)節(jié)有充分的認(rèn)識(shí)，另一方面也需要對(duì)投資的房產(chǎn)做判斷了解，此項(xiàng)房產(chǎn)受政策性影響較大。更是因?yàn)橥ㄟ^合適的投資金額獲取優(yōu)質(zhì)的移民身份而廣受中產(chǎn)階級(jí)及更多高凈值人群的青睞。