投資泰國曼谷Asoke,松贏下租金回報率
阿索克(Asoke)是曼谷一個最重要的商業(yè)區(qū)域,其在曼谷的地位不亞于徐家匯、人民廣場在上海的地位。這里擁有頂級的購物娛樂城、熱門旅游景點、高端寫字樓、會展中心、酒店、高端住宅、輕軌主干道等。這里的商業(yè)、辦公、零售業(yè)空間租金高昂,投資收益十分可觀,此地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè),根本不愁沒有租賃需求。
Asoke,曼谷最熱門房產(chǎn)投資地之一,很多周邊樓盤都喜歡用”Asok”冠名,其實和Asok并無瓜葛,為什么這樣,因為Asoke地區(qū)足跡回報率高,有它的背書不愁房產(chǎn)賣不出去,今天,邦海外就為介紹一下投資泰國曼谷Asoke,松贏下租金回報率一文。
曼谷的阿索克區(qū)(Asoke)無疑是一個海外人士熱愛的地段,這里寸土寸金,高聳林立于此
的住宅公寓都是屬于豪華水平,價格也絕對是全曼谷數(shù)一數(shù)二。
CBD Asoke阿索克的形成是伴隨泰國的發(fā)展和沙吞飽和而形成的。
當(dāng)然CBD Asoke的形成上受到很大的交通因素。它是曼谷三橫一縱交通網(wǎng)的正中心,也是曼谷最堵的十字路口,被形象地稱為曼谷的“人民廣場”。
區(qū)位與交通
CBD Asoke是地鐵MRT、輕軌BTS及機場快線ARL同時在這里交匯,并且區(qū)域中多條高速和城市道路也連接了曼谷的多個主要社區(qū),如Siam、水門市場、Thonglor-Ekamai及新CBD Rama 9區(qū)。
坐擁著曼谷乃至整個泰國最黃金的位置,也是曼谷這交通最發(fā)達的地區(qū),被譽為整個曼谷的心臟地帶!
Asok的輕軌交通
處于曼谷BTS和MRT的唯二交匯之一,往北一站就可在Makkasan換乘機場快線去到素萬納普機場;再往北一站就是Rama 9 CBD,往西就是Siam商圈,往東是EM商圈和Thonglor富人區(qū),往南一站就是皇后會展中心和主干道Rama 4 RD。
人口與經(jīng)濟
Asoke是以商業(yè)中心、眾多大學(xué)、公寓住宅區(qū)聚集與此而知名。也是曼谷外國白領(lǐng)最聚集的區(qū)域之一,很多外派員工也居住于此,毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。這里有眾多寫字樓辦公室,連通數(shù)個辦公區(qū)及商圈,如Siam、Asoke、Em District、Ekkamai和Mega Bangna。
從Asoke站到Phetchaburi站之間是Asoke-Montri主路,長約一公里。曼谷著名的娛樂公司GMM就在這條主路上,據(jù)說超過一半的泰劇都是在這家公司拍攝的。所以路上經(jīng)常會有娛樂圈的演藝明星及俊男美女出入。
輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區(qū)之一。聚集了龐大數(shù)量的歐美游客,因生活和交通的便利,也成為該區(qū)租賃最多的群體。而Prong Phong是日本人聚居地,區(qū)域內(nèi)匯集了大量日本餐廳和高端公寓。且該區(qū)域里有很多名人顯貴,據(jù)說泰國前總理阿披實的宅邸在此處。
故此區(qū)域的置業(yè)的以企業(yè)白領(lǐng)、演藝明星、以及政府等名人顯貴為主。租賃者多為企業(yè)高職優(yōu)薪白領(lǐng)、外籍游客、企業(yè)外派人員、大學(xué)學(xué)生、商業(yè)服務(wù)人員為主。
Asoke所在的素坤逸區(qū),是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商業(yè)區(qū),同時也是目前曼谷公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域。
阿索克(Asoke)是曼谷一個最重要的商業(yè)區(qū)域,其在曼谷的地位不亞于徐家匯、人民廣場在上海的地位。這里擁有頂級的購物娛樂城、熱門旅游景點、高端寫字樓、會展中心、酒店、高端住宅、輕軌主干道等。這里的商業(yè)、辦公、零售業(yè)空間租金高昂,投資收益十分可觀,此地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè),根本不愁沒有租賃需求。
外籍人士是Asoke高端公最主要的租客群體
曼谷中央商務(wù)區(qū)(CBD)阿索克區(qū)(Asoke)高端公寓最主要租客群體就是外籍人士。租金預(yù)算超過40,000泰銖/月的租客超過95%都是外籍人士,他們通常只在泰國工作二至三年,所以他們選擇租賃而非購買公寓。可以說,外國人在很大程度上促進了曼谷高端公寓租賃市場的繁榮。
Asoke地區(qū)辦公樓分布及租金概況
為了將租金收益最大化,有幾個外籍租客的主要要求是必須要考慮的。“地段”是外籍租客考量的最重要的因素之一。BTS Asoke站等BTS沿線是絕大多數(shù)外籍人士最喜歡的區(qū)域。一個受歡迎的、良好的居住社區(qū)最關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)是毗鄰購物中心、休閑娛樂場所、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院等相關(guān)生活配套設(shè)施。
根據(jù)CBRE Thailand(世邦魏理仕泰國分公司)的公寓租賃交易分析報告顯示,外籍人士對一房的租賃預(yù)算為30,000至50,000泰銖/月;兩房的租賃預(yù)算為50,000至80,000泰銖/月;三房的租賃預(yù)算為80,000至120,000泰銖/月。為了最大限度地增加潛在租客數(shù)量,業(yè)主應(yīng)將租金定價于租客的租賃預(yù)算之中。即便公寓的地段、樓體、裝飾和家具優(yōu)于市場標(biāo)準(zhǔn),定價過高將限制租賃預(yù)算固定的潛在租客數(shù)量。
投資需要考慮的另一個關(guān)鍵因素是購買哪種戶型用于租賃。在公寓面積方面,一房在租賃預(yù)算之內(nèi)的面積介于30至60平方米;兩房的面積介于80至120平方米;三房的面積介于150至200平方米。雖然大于200平方米的戶型的供應(yīng)量和需求量都較少,但這些戶型的租金可以超過100,000泰銖/月。若以每平方米的租金來計算,小一些的戶型可以租到更高的價格,因為租客關(guān)注的是租金總價,而非每平方米的單價。
總之,在選擇購買公寓時,投資者應(yīng)篩選備受外籍人士青睞的地段,并選擇最好的戶型和最合適的面積,將每平方米的租金收益最大化,或選擇在租賃市場上供應(yīng)量較少的戶型,同時將租價定于外籍租客的預(yù)算之中。從長遠來看,公寓也應(yīng)保持良好的狀況,在需要時進行翻新以保持在租賃市場上的競爭力。
綜上所述,置業(yè)曼谷Askoe地區(qū)的高端公寓對于有意向投資泰國房地產(chǎn)市場的投資者來說,既可以輕松實現(xiàn)6%-7%左右的租金收益率(短租可實現(xiàn)8%-10%左右的收益率),又可以中長期持有,坐享優(yōu)越地段總體房價穩(wěn)步升值所帶來的可觀資本收益,是一個非常理想的海外置業(yè)投資方向。
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